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           验房知识

不缴维修金将拿不到钥匙

发表日期:2012/3/8 15:02:54 点击数

    国家版住宅维修金管理办法下月实施,谁来管这笔钱由业主定
   
   
    业主在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入相应账户,否则不得交房。
    业主大会成立前,由物业所在地主管部门代管,业主大会成立后,账目管理单位由业主大会决定。
   
    按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,每平方米缴存为当地建安造价的5%~8%。
   
    物业维修相关联部分业主的三分之二同意,即可提取维修金使用。
   
   
    住宅专项维修资金新规前后对比
   
    目前住户维修资金缴存的时间均是在购房人办理房产证的时候,与契税一并缴存。
   
    目前大多城市都是指派政府下属的某个机构代管。
   
    现在我省的商品房维修金首次缴存标准一般都是按总房价比例来算的。
   
    需动用维修金的,应经业主大会或业主代表大会通过,根据房屋使用年限,按比例划分使用。
   
   
   
    拖着不办房产证从而暂避缴纳住房(宅)维修金的方法今后不管用了。建设部、财政部近日联合发布了《住宅专项维修资金管理办法》,并将从2月1日起正式实施。办法中明确规定,购房人必须在入住前缴纳维修金,开发商如果将房屋交付给没缴维修金的购房人将被罚款。省建设厅有关人士昨日接受记者采访时表示,这部政府规章不仅在缴存、管理等方面与我省各城市现行的住房专项维修资金管理方法有所不同,而且与上月听证的省定办法草案也有不同之处,特别是规定了谁管住房维修金将由业主决定。
      这两个亮点 与我省草案不同
   
      缴费时间节点提到交房之前
   
      ●原文
   
      “商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处以3万元以下的罚款。”
   
      ●解读
   
      这个规定应该说是对住房维修专项资金管理现状的一大突破,省建设厅房产处陈处长告诉记者,现在我省各城市住房维修资金缴存的时间均是在购房人办理房产证的时候,与契税一并缴存。这样的缴存办法在实际操作中就造成了很多业主为了逃避缴钱,宁可拖着不办房产证的情况。在上月我省举行的住房维修资金立法听证会上,这一问题被不少听证代表提出来讨论,一些代表还提出了让开发商收房款时代征的提议。如今,国家规定不缴钱就拿不到钥匙,开发商如果擅自交房还要被罚款,通过不办房产证从而不缴维修资金之路被彻底堵死了。
   
      ●影响
   
      在记者的朋友中,因为资金周转困难不办房产证,从而拖着不缴纳维修金的人就有不少。近年来城市房价节节攀高,很多人每个月辛苦赚来的钱用来还贷款都很吃力,对于缴存进去几年都见不着用处的维修金,不少人都抱着能拖则拖的想法。
   
      但是,这么做带来的问题是,一幢楼房中有的业主缴了维修金,有的业主没缴齐,一旦房子出了问题要维修时,很可能没办法提取维修资金。
   
      因此,政府采取强制手段要求业主缴纳维修金,将使住房维修和维护得到规范,对于保护房屋、保障业主自身的利益来说确实是有好处的。
   
      维修金谁管由业主大会决定
   
      ●原文
   
      “业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。”“业主大会成立后,住宅专项维修资金划转后的账目管理单位,由业主大会决定。”
   
      ●解读
   
      办法规定,业主大会应当委托一家商业银行开立住宅专项维修资金专户,这个户头上的账目由谁管,由业主大会决定,也就是说,可以自己管理,也可以委托政府代管。“根据《物权法》,住房维修资金归业主所有,那么业主有权决定由谁管理这笔钱,”陈处长说:“国家的规定在法理上是完全正确的。这个与现行办法大有不同,目前包括南京在内的不少城市都是指派政府下属的某个机构代管的。”
   
      ●影响
   
      这项新规定会不会使住房维修资金管理方式发生“地震”式变化呢?看一看苏州的情况吧。2002年,苏州市出台的《苏州市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中就规定了住房维修资金由业主大会自行决定由谁管理。昨天下午,记者电话采访了苏州市房管局物业处处长吴宁。
   
      他说:“维修资金管理不应该是一个管理模式,更不应该是一种行政主管部门代管的管理模式,应该由业主大会自行选择房产主管部门代管或者业委会自己管理。国家在规章中这么规定,尊重了业主的意愿,比过去强制由政府代管要好得多。”不过,吴宁认为规定的变化并不会给维修金管理带来很大的结构性变化,从苏州实际操作几年下来的情况看,没有一个小区的业主要求自行管理这笔巨资的。“把自己的钱交给小区里不认识或是不熟悉的业委会来管理,没几个人会同意的,反而是国家、政府代管,业主才比较放心。一个小区往往有几百户人家,一般来说不可能有超过2/3的业主希望委托业委会管他们的钱。”他介绍,目前苏州市的住房维修金共有40亿左右,都是由业主直接去银行缴款,账目每年公布一次,没出过什么问题。
   
      这两个变化 传递出利好信息
   
      按面积缴纳后维修金将大降
   
      ●原文
   
      “商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”
   
      ●解读
   
      陈处长告诉记者,现在我省的商品房维修金首次缴存标准一般都是按总房价比例来算的,比如南京市规定,多层住宅按总房价的2%缴存,高层及带电梯的多层按3%缴存。在我省酝酿起草的《江苏省住房专项维修资金管理办法(草案)》中就已经将缴存方法统一成按面积缴存了。不过,江苏的草案中是按20-100元/平方米的标准,对此陈处长解释,我省这个标准在制定时,就是按江苏建安成本的5%左右估算的,也就是说江苏各城市的商品房建安成本是按1000~2000元/平方米来计算的。
   
      ●影响
   
      可以预见的是,不论根据国家规定,还是根据我省草案,今后江苏的“房奴”们在住房维修资金上会少花不少钱。以南京新近开盘的河西某楼盘为例,单价8500元、建筑面积130平方米的小高层,如果按老办法缴存维修金,购房者得花33150元,但如果按面积缴存,以100元/平方米的标准算来,也只需缴纳13000元就可以了。
   
      三分之二业主同意即可提取
   
      ●原文
   
      “物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。”
   
      ●解读
   
      过去南京市则规定:“需动用维修基金本金的,应经业主大会或业主代表大会通过,根据房屋使用年限,按比例划分使用。”可事实上是,一个小区里十几幢楼,某幢楼的某几户业主家出了问题,别的业主并不一定有时间一起开个大会来投票,往往让这几户业主觉得要获得提取维修金的“绿灯”真是难于上青天。今后,哪怕没有成立业委会的小区,只要物业维修相关联部分业主的三分之二同意,即可提取维修金出来使用了。
   
      ●影响
   
      住房维修资金提取难、使用难一直是老百姓抱怨较多的问题。正如省建设厅副厅长宋如亚在上个月召开的江苏省住房维修资金立法听证会上所说的那样,简化提取程序后,比如一个单元的楼梯断裂,只要这个单元内2/3业主就可以决策。
   
      ●延伸阅读
   
      我省各市将细化执行方案
   
      《住宅专项维修资金管理办法》中所称的住宅专项维修资金,是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,可用于住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位维修。
   
      《江苏省住房专项维修资金管理办法(草案)》开过听证会但尚未出台,国家的《住宅专项维修资金管理办法》又规定要从2月1日起实施,那么我省各城市的住房维修资金缴存、管理、使用将有何变化呢?记者昨日采访了相关部门。
   
      省政府法制办副主任邵伟明表示,我省关于住房专项维修资金的立法在春节前肯定出不来,既然国家的规章下个月就生效,我省肯定要执行国家规定。省建设厅房产处的陈处长则告诉记者,国家的规定已经比较详细,我省的立法就不那么紧迫了。而各市都将根据国家的规定细化执行方案,比如具体执行每平方米多少钱的缴存标准就需要各市自行具体测算,缴存时间提前后如何操作也要有个指导办法。
   
      本报记者 石小磊
   
      ●新规集锦
   
      四项费用不得从
   
      维修金中列支
   
      一是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;
   
      二是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;
   
      三是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;
   
      四是根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
   
      每年公布一次
   
      维修金账目
   
      直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门,负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会,应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目,并向业主、公有住房售房单位公布下列情况:(一)住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额;(二)发生列支的项目、费用和分摊情况;(三)业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额;(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。
   
      挪用维修金
   
      将处双倍罚款
   
      违反本办法规定,挪用住宅专项维修资金的,由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,没收违法所得,可以并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
   
      物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
   
   
      住宅专项维修金
   
      可用于购买国债
   
      在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下,可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。利用住宅专项维修资金购买国债,应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债,并持有到期。
   
      利用业主缴存的住宅专项维修资金购买国债的,应当经业主大会同意;未成立业主大会的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
   
      利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的,应当根据售房单位的财政隶属关系,报经同级财政部门同意。
   
      此外,下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用:(一)住宅专项维修资金的存储利息;(二)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的,业主所得收益,但业主大会另有决定的除外;(四)住宅共用设施设备报废后回收的残值。本报综合
   
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