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公摊面积增大引发纠纷

发表日期:2007/5/17 9:37:28 点击数：2365

    许多购房者在购买新房时常常会对公摊面积感到迷惑，根本弄不清楚哪些面积属于公摊面积。一些人甚至认为，公摊面积不是自己户内的面积，却要长年累月地多交管理费，这不合理。而更令他们觉得“冤”的是，交了钱也弄不清楚哪些公共设施是自己的，哪些公建是开发商的。由于这些问题无法清楚地界定，所以一旦产生矛盾，纠纷也由此而生。本期服务网，我们将分析典型的公摊面积纠纷案例，并邀请资深经纪人解答有关公摊面积的问题。栏目主持人王海燕
    　　[案情回放] 建筑面积没变，套内面积少了

    　　2005年11月7日，王先生与某房产公司签订商品房买卖合同一份，购买了该公司某花园2幢5单元204室的房子。合同约定：商品房建筑面积共92㎡，其中，套内建筑面积88㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积4㎡，计价方式为按建筑面积计价。合同签订后，王先生以现金方式一次性付清了房款。

    　　2006年4月房屋交付时，房屋经测量，套内建筑面积仅有83㎡，而公摊面积却增加到了9㎡。对套内面积减少，公摊面积增多的事实，王先生认为，房产公司应退还套内建筑面积减少部分5㎡的房款，但房产公司认为，建筑面积并未减少，不存在退款问题。双方争执不下，为此，王先生一纸诉状将该房产告上法院。

    　　【律师点评】套内面积允许有合理误差

    　　江苏南京天煦律师事务所主任律师田宏认为，本案是一起因套内建筑面积缩水引发的商品房买卖合同纠纷。案件中，双方约定的计价方式为按建筑面积计价，我国《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”

    　　本案中，双方并未约定套内建筑面积发生误差时的处理方式，纠纷也因此而产生。近些年来，此类案件占有相当比重。但因我国法律对这一类纠纷没有具体规定，所以在如何处理上一直存有争议：

    　　一种观点认为，商品房买卖合同系格式合同，一旦发生分歧，就应该作出利于消费者一方的解释，法院应该判决开发商返还套内面积减少的差价；但也有人认为，商品房买卖合同约定了按建筑面积计价，既然建筑面积没有问题，就不应该存在退款问题。

    　　田律师认为，上述观点有一定的合理性，但并不全面。因为对于购房者而言，在建筑面积确定的情况下，他

    　　们最关心的是作为独立产权的套内建筑面积大小，套内建筑面积的减少将直接导致购房者享受的私人空间缩小，其利益受到损害是很显然的。但同时，从建筑技术层面来看，套内建筑面积存在一定误差是合理的，甚至是必然的，但过大的误差显然会失去合理性，是不能够接受的。根据“公平、合理”原则，并参照有关司法解释，可以确定一个套内建筑面积的合理误差比例（如3%），在此比例以内属于正常误差，超出此比例的对应面积的房款应退还购房者。

    　　实际上，在司法实践中，人民法院也多以公平合理原则处理此等纠纷，对于套内建筑面积减少过多的通常可以得到一定程度的司法救济，以平衡房屋买卖双方的利益。

    　　【律师提醒】事先约定公摊面积误差的处理方式

    　　田律师提醒各位购房者，要想避免类似王先生的纠纷，应当尽量弄清楚公摊面积的大小，同时在购房合同中尽可能地描述清楚。具体应注意以下几点：

    　　1、索取公摊数据：在签订购房合同时，让开发商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

    　　2、查阅有关资料：业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

    　　3、在购房合同中约定公摊面积：在《商品房买卖合同》中有关于公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件中详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。同时列出公摊面积出现误差的处理方式。

    　　本期法律支持：南京金牌律师网（njlawyer365.com）田宏主任律师

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