方正验房工作室::经济观察:捂盘惜售是一些开发商在自掘陷阱

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经济观察:捂盘惜售是一些开发商在自掘陷阱

发表日期:2007/6/3 10:32:51 点击数：689

    “供不应求”一直是开发商解释房价邪涨的理由。事实上，政府提供的土地规划还是非常充足的，人们要想买到适合自己的房子本应该不是一个太大的问题。但现实情况是确实看到售楼处攒动的人群，那么“供不应求”从何而来呢？

    继4月30个开盘楼盘计划流产后，5月预计的51个项目集中放量的局面又未出现。多数项目都在推迟入市，有开发商已经明确表示，要看看市场变化再决定何时开盘。我们可以看到一些项目的样板间和售楼处已装修完毕，甚至开盘企划和广告也设计完毕，但开发商就是迟迟不办理预售许可证。5月楼市供应量的预测铁定又落空了。

    由于去年的调控政策影响，人们普遍认为2007年北京楼市将出现大放量的局面，5月份应该是北京新增供应量井喷的时间。按照往年的销售情况推测，2007年北京新增住宅供应量的涨幅应该可能达到去年的1.5倍的样子。市建委的有关规定要求房地产项目取得预售许可证后，必须在3天后开盘销售，但开发商为避免受到监管，往往就推迟办理预售许可证的时间，这也成了开发商推迟项目入市的最常用的一个办法。统计数据显示，截至5月24日，北京住宅类项目取得预售许可证的数量为127个，其中4月和5月取得预售许可证的数量为55个，前5个月住宅取得预售面积为406万平方米左右，与去年同期相比减少了62%。

    一些开发商难得承认了目前的市场整体处于一个比较低迷的阶段的现实，因此开发商都不愿意在低迷的市场放量，如果大量楼盘在这个时候上市，必然引起供求关系的改变，进一步强化人们持币待购的观望态度，如果降低开盘价格，从长期来看不利于开发商们整体的利益。开发商和购房人在房价升与降问题上的角力时代已经到来，开发商不会满足9%的增长幅度，而买房人逐步意识到了房价已经到了顶天的高度。

    我们不难发现，目前北京销售价格较低的楼盘，每次开盘销售前总能排出上千个号，开发商将开盘演化成为购房者摇号热抢住宅的闹剧，而导致这种局面出现的原因，正是开发商捂盘惜售的结果。这个结果的目的就是给购房者制造严重的心理暗示，那就是房子好卖，供不应求，但购房者却不知道，上千个排队的房号，是开发商故意延迟开盘后人为制造的市场策划行为。

    但是，市场毕竟是有限的，不可能被无限放大，高价格也是受到人们收入的制约的。在四五环的期房价格已经达到每平方米万元以上的今天，人们还能有多大的购买能力呢？去年全国职工的平均工资达到21001元，而北京市的平均工资为36097元，北京的平均工资虽然高出全国平均水平70%的样子，但北京的房价却是全国平均水平的好几倍。

    市场的规律不可能总被强势控制，最近股市的大牛冲天，就给房市的调整制造了一次绝佳的机会，大量资金从房市退出，让高房价的北京房地产市场真真正正地显示出了有价无市的萧条景象。一位朋友最近终于出手了一套在二手房市场挂了将近半年的一套房子，价格却比同地段房屋标价低了8%左右。朋友这次的投资计划基本上也是以略有盈余宣告结束，但这笔资金再投入房市的可能性几乎为零。

    实际上，当前买房投资的人已经出现了逐渐下降的趋势，很多人已经在讨论2008年之后房价下跌后的风险规避办法。捂盘惜售早晚得售，囤地捂地也早晚得开发建设，开发商虽然手里有太多的房子和地块，但开发商也不能拿房子和土地当饭吃，捂盘也好、囤地也好，无非是一个目的，那就是把房子的价格搞上来，挣得更高的利润。这样的考虑不仅一般的购房人在考虑，那些投资房产的投机客也在考虑，开发商们当然不可能不考虑。

    北京市场近几个月来连续出现的成交量逐步下降的数据就是需求已经出现逆转的标志，开发商继续捂盘只怕会烂在自己的手里了。只有有人认识到了这一点，开发商大量抛售的可能就会变成现实。捂盘不可怕，可怕的是谁能坚持下去，谁就会成为最后的赢家。（马跃成）




    来源：北京晨报

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