方正验房工作室::易宪容：“人口结构”决定不了房价涨跌

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易宪容：“人口结构”决定不了房价涨跌

发表日期:2007/6/18 8:01:33 点击数：646

    最近有一种观点，认为中国的房价之所以会上涨这样快，在于中国独生子女的人口结构，且如今年的高考有1000多万人，过几年他们都是劳动市场主力，他们工作后都得购买房子。如果这样,那么中国的住房价格只会上涨，而不是会下跌。

    　　其实，住房的供求关系与人口结构有关，住房的价格反映住房的供求关系。但是，在中国，情况与国外有很大差别。

    　　因为，国外房地产市场都是经过几百年发展起来的，而我们的房地产市场只是在几年的时间内发展的结果。试想，中国的房地产市场能够在几年内走完国外发展几百年的路吗？这是不可能的。再加上中国的土地公有制，因此中国的房地产市场价格，与由供求关系来决定市场价格的国外房地产市场相比，还差得太远。

    　　就目前的情况来说，中国房地产市场的价格仍然是人为操纵机会较大，特别是房地产作为一种特质性的产品、一种唯一性产品，更容易被垄断性定价。在这种情况下，如果政府没有一个好的房地产市场政策，房地产市场的价格根本不会由市场的供求关系来决定，何况房地产的要素非市场化、在产品市场化的情况下更是如此：即市场供求关系无法决定房价的高低，而是由非市场力量来决定。

    　　从总量上来看，中国的人口是不断在增加，但家庭的人口越来越少。从1998年到2004年，为什么这几年住房需求短期爆发出来？其原因很多，但最为重要的是住房制度改革、银行按揭推出及人口结构正好处于多人口的家庭进入就业工作时期。也就是说，当多子女的家庭进入工作时期，一个家庭分出多个家庭，其住房的需求自然增加。而在独生子女政策下的家庭，其情况正好是反向的，即在独生子女的人口结构下，只是多个家庭向一个家庭结构的融合而不是分离。而这些家庭的父母亲多数都有住房。当家庭融合后，住房需求是减少而不是增加。

    　　还有，对于每年高考的学生，几年后是就业的主力军，但这些人口中相当一部分是农家子女，他们通过高考进入大学来改变自己的处境与社会地位，这当然是社会巨大的进步。但是当房价很高时，他们毕业后进入城市工作有能力进入房地产市场吗？可以说，即使是城市的家庭，在目前的高房价下绝大多数人都无法进入高房价的市场，他们花几代人的努力都无法购买一套子女所需求的住房，那么农村居民的子女一进入城市工作就有能力购买自己所需要的住房吗？如果目前我们的住房政策不改变，他们要进入高房价的市场根本就不可能。

    　　也就是说，住房的需要与人口结构有关，但住房的需求与人口结构关系不大，最为重要就是与房价的高低有关。就目前人口结构的变化来看，家庭融合只是减少对住房套数的需求，而不是相反。
    来源:上海证券报

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