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人民时评：理性对待楼市的新一轮成长

发表日期:2007/6/22 8:58:16 点击数：713

    2005年10月的一次房地产研讨会上，我曾经说：这次中央对于全国的房地产调控，引起上海房地产市场的收缩调整，至少一两年，至多两三年。但是，最迟至2007年秋，上海房地产市场将进入一轮新的成长。

    　　很快，2005年过去了。对2005年的上海房地产市场数据作一些考察，会发现几项主要指标发展速度或绝对值都有所收缩。比较2004年，房地产完成投资额虽有增长，但增长速度下降了24个百分点；房地产土地购置面积绝对减少284万平方米；商品房竣工面积绝对减少348万平方米；商品房销售面积绝对减少330万平方米；商品房价格指数（中房指数）增长了1.16%，增速下降了16个百分点；房地产企业效益下降了10%。可见，2005年上海房地产市场呈现了一个全面收缩调整的形态。运用数量模型综合分析，可以得出如下结论：上海房地产市场已经由2004年的发展过分状态，进入了2005年底的基本正常状态。

    　　继而，2006年也过去了。同2005年相比，房地产完成投资额增速在2005年下降24个百分点的基础上，微弱增长2.33%；土地出让面积有所增长，维持2004年的水平；商品房竣工面积增长5.77%，仍比2004年少了169万平方米；商品房销售面积下降了133万平方米；商品房价格指数（中房指数）几何持平，增速只提高了0.05个百分点；房地产企业效益又下降了1.5个百分点。可见，2006年的上海房地产市场呈现了一个收敛调整的形态。如果运用数量模型综合分析，可以得出如下结论：上海房地产市场已经由2005年的发展基本正常状态，进入了2006年底的正常状态。

    　　现在我要把2005年的旧话重提，“上海房地产市场将进入一轮新的成长期”，不过要修正为“理性对待上海房市的新一轮成长”。说“上海房市进入新一轮成长”，有以下几个理由。

    　　第一，2005、2006连续两年，上海住宅同质价格指数（中房）增长仅为0.04%和1.2%，如果刨除通货膨胀系数，则价格指数在零上下微弱波动。上海宅市价格稳定，很集中地说明了供求基本协调和调控的效应。这为新的一轮成长构筑了坚实的平台。

    　　第二，连续两年多，上海房市多项指标的增长减速，住宅投入相对减少了，导致供应的减速。以住宅新开工量而言，2005年比上年只微弱增长2%，2006年比上年下降了7%。这会引起2007年住宅施工面积增长速度的减缓，供应因此趋紧。

    　　第三，需求稳定增长并有加速条件：（1）去年下半年国家机关和事业机构普加工资，退休人员普加养老金，居民收入普遍增长，增强了居住消费能力；（2）宏观经济货币流动性过剩，达到历史顶峰并继续攀向新高，通过经济链条传递为居民收入的持续增长，会不断增加居民的住房消费能力；（3）2006年起的股市大涨，到2007年夏季基本结束，获得厚利者中不少人将改善居住条件作为首要目标，部分人将投资房地产作为最佳选择；（4）迎接世博会的步伐加快，上海市政工程动拆迁的力度和速度前所未有，许多居民改善居住的愿望得到激发；（5）在经历了若干风雨以后，上海城市发展的前景继续为国际所看好，海内外对于上海住宅长期投资的希望仍在。

    　　为什么不仅肯定“新一轮成长”，还要更加强调“理性对待”？这里更多的是包含着一种忧虑，担忧住房价格的快速上升。最近两个月官方和民间的价格指数增长的趋同性已予以了证明。住房是市场问题和经济问题，也是民生问题、社会问题和政治问题。历史的经验告诉我们，住房价格的快速上升将引起社会的极大反响，政府不能置之不理；况且，房地产市场的调控还未全面到位，理顺房地产关系还任重道远。所以，一旦房地产市场走上住房价格快速上升的通道，将引发更严厉的调控措施，或者提前出台早已储备好的收缩措施。这对于各种市场参与者、尤其是房产开发商都非福音。

    　　市场变化有其自身的规律，有时候好心的忧虑或呼吁也无济于事。但是，预见得准确一点、提醒得早一点总是有好处的。万望业界的朋友们留意。防止房价过快上涨，不应仅仅是政府部门的责任。（张泓铭）
    来源:解放日报

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