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房产经纪问题频出建立科学管理体系是关键

发表日期:2007/7/14 20:17:51 点击数：709

    自2006年7月6日建设部、国家发展改革委、国家工商总局联合下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》以来，各地建设、改革、工商管理部门都在贯彻落实通知精神，采取了一系列措施。为配合政府部门的工作，我会组织有关会员单位和专家对如何配合政府做好整顿房地产市场交易秩序的工作进行了深入研究。

    　　根据汪光焘同志2006年9月6日在“全国整顿房地产交易秩序电视电话会议”的讲话中有关“通过专项整治，逐步建立长效工作机制，从根本上解决房地产交易秩序混乱的问题”的精神，以及我们通过对全国主要城市房地产市场进行调查所掌握的情况，我们认为，加强对房地产经纪企业的管理，是整顿房地产市场秩序的重要环节;以房地产经纪企业资质等级评定为重要抓手，建立科学有效的房地产经纪业管理体系，是建立整顿房地产交易秩序长效工作机制的有效手段。



    （资料图片）

    　　一、房地产经纪业不规范的问题频出

    　　根据对北京、上海等城市房地产市场的调查，我们发现，房地产经纪业的一些违规违法行为，是干扰房地产市场正常交易秩序的重要因素。目前房地产经纪领域的问题突出表现在以下几方面：

    　　1、制定不公平合同进行不平等交易，导致房地产投诉居高不下

    　　一些房地产经纪企业利用自身的专业优势，在签定房地产经纪和房地产交易合同时，尽量减少自身的义务、限制消费者的权利，设置对消费者不公的条款。并且利用许多消费者法律意识不强、法律知识缺乏的弱点，在与消费者签订合同前变相收取定金，正式签订合同时，则以合同格式固定为借口，以欺骗性解释合同条款为手段，以没收定金为要协，迫使消费者与其签订不平等交易合同，使消费者权益受到损害。这类不公平交易导致了大量房地产消费投诉。以北京市为例，2006年上半年，北京市工商局消费者投诉中心受理的消费者投诉中，房屋经纪纠纷居首位，达485件，占总投诉量的10/%。

    　　2、利用信息不对称操纵房地产价格，影响正常的房地产价格形成机制

    　　一些房地产代理企业与房地产开发企业串通，采用捂盘、封锁房源数量信息、制造虚假成交等手段，人为哄抬房价。一些房地产代理企业的销售人员，则通过炒卖房号中饱私囊，形成变形涨价。一些二手房居间企业采用诱使卖方与自己约定底价，并阻止买方卖方见面的方式，任意抬高二手房价格。这些行为都影响了的正常的房地产价格形成机制，在很大程度上推动了房价的不合理上涨，也助长了房地产投机行为。

    　　3、挪用、侵占房地产交易资金，严重危害人民群众的财产安全

    　　近年来，许多地方出台了禁止房地产经纪机构代收客户房地产交易资金的相关规定。但是，许多二手房居间企业依然我行我素。一些企业甚至以挪用客户资金进行投资、融资作为企业的重要收入来源。一旦出现资金链断裂，企业负责人便卷款潜逃，严重危害消费者财产安全。如天津汇众事件涉及资金高达1.5亿元, 导致1000余家居民家庭巨额财产损失；合肥桃园事件，涉及金额高达4000多万元；北京佰家拖欠房租事件，涉及万名业主。

    　　二、对房地产经纪企业存在问题的原因分析

    　　当前房地产经纪领域出现的种种问题，是由多种原因综合形成的，但是，只要仔细分析，不难发现问题的症结集中在房地产经纪企业上。具体而言，主要有以下三个方面：

    　　1、非法房地产经纪主体大量存在

    　　建设部《城市房地产经纪管理规定》第11条规定了设立房地产经纪机构必须在人员、资金等方面应具备一定的条件。但是受经济利益驱动，一些不具备条件，未办理正规手续的非法房地产经纪主体公然擅自营业。无证经营在很多城市的房地产经纪业中大量存在。根据2006年浙江省杭州市工商管理部门的统计，2006年被查处取缔的无照经营或年检年审未通过的房地产经纪企业达170余家，占该市房地产经纪企业总量的13%。非法房地产经纪主体不具备经营房地产经纪的基本条件，往往采用欺骗、欺诈等非法手段招梾生意，是产生房地产投诉的主要根源。

    　　2、房地产经纪企业良莠不齐

    　　我国房地产经纪业市场进入门槛低，注册成立一家房地产经纪公司，最低只要十万元，资金实力弱、随便开、随意歇业的企业数目泛滥。这一行业虽然也出现了一些注册资金数千万的规模化企业，有的品牌企业还树立了“已客户为导向”、“以专业化服务为立身之本”的先进经营理念，以谋求企业长期稳定发展为目标。但这些企业数量少。以北京市为例，截止2006年底，经北京市建委批准备案的房地产经纪机构共有2675家，其中注册资金在100万元以下的占69%。而目前北京二手房市场上，一套普通的二手住房少则几十万，多则一百多万元，甚至数百万。一旦出现风险，大多数企业根本无力承担。

    　　房地产经纪作为服务类“行业”，消费者在接受服务之前对其质量往往难以评估。消费者在选择房地产经纪企业中，常常难以从质量方面进行选择，而只能从价格方面进行选择。规模化企业、优质企业往往在信息采集、内部管理、人员培训等方面花费更多的成本，常常无法在服务价格上占据优势。而不规范运作的企业，往往可以在运作环节上节省很多成本，因而可以向消费者提供更诱人的价格。因此，在房地产经纪服务市场上，“劣企驱逐良企”的现象时有发生；而大量不规范企业的不规范运作，正是滋生经纪领域许多问题的温床。

    　　3、房地产经纪企业对员工教育、管理不力

    　　尽管我国已制定了房地产经纪人员职业资格制度，截止2006年10月，共举办了五次全国房地产经纪人执业资格考试（不含认定考试），共有27，322人合格（不含2006年考试合格人数）。但即使这些考试合格的人员全部从事房地产经纪业务，对于全国数量众多的房地产经纪企业而言，也是杯水车薪。以上海为例，2006年有房地产经纪机构8625家，如按一家机构用三位房地产经纪人计，仅上海就需要2.6万人。因此，目前在房地产经纪企业内具体从事房地产经纪业务的人员大多数并不具有房地产经纪人员的职业资格，这些人员的职业道德、专业水平无法依靠房地产经纪人行业组织进行教育、管理，而主要依赖于所属企业。大量存在的不规范甚至非法的房地产经纪企业，必然使大量不具备房地产经纪职业道德和专业水平的人员在从事房地产经纪。房地产经纪领域问题频出也就不足为怪了。

    　　综合以上分析，我们认为，在我国目前特定的情况下，抓住房地产经纪企业，就抓住了房地产经纪业的牛鼻子，加强对房地产经纪企业的管理，是整顿房地产市场交易秩序的重要环节。

    　　三、充分调动各方积极性，建立科学有效的房地产经纪业管理体系

    　　多年来，国家建设部和有关部门都非常重视对房地产经纪业的管理，出台了很多政策，对完善房地产经纪业起到了积极的作用。但是，房地产经纪领域问题不断的现状，也值得我们深思。参考国外房地产经纪业的管理经验，我们感到迫切需要建立一套科学有效的房地产经纪业管理体系，从根本上摆脱针对一事一地问题与情况紧急应对的被动局面。建立科学有效的房地产经纪业管理体系，是一件功效长远的工作，更是一件需要多方配合，积极投入的建设性工作。为了保证这项工作朝着正确方向进行，我们建议：

    　　1、建议以政府及行业主管部门为主导、行业协会配合、多方共同参与的工作机制

    　　从世界各国的情况看，无论在何种政治经济体制下，政府都是维持社会公平和秩序的第一责任人。建立房地产经纪管理体系工作也必然以政府为主导。发达国家的经验告诉我们，在市场经济条件下，行业组织作为平等民事主体自发形成的法人团体，在行业内具有高度的认同感与号召力，在行业管理中往往发挥着政府难以发挥的一些补充作用。虽然我国行业组织目前与发达国家的行业组织还有很多差距，但随着我国市场经济的完善，行业组织会愈来愈发挥其积极的作用。同时，由于房地产经纪业的管理涉及工商、物价等多个政府部门，也需要各有关方面的共同参与。此外，一个科学有效的房地产经纪业管理体系，还应充分发挥公众、特别是消费者的监督作用。所以，建议建立“以政府及其行业主管部门主导、行业协会配合，多方共同参与”的工作机制。

    　　2、建议建立房地产经纪企业资质等级评定制度

    　　目前在我国房地产中介服务业内，房地产估价行业已建立了行之有效的房地产估价企业资质等级评定制度，它不仅为房地产估价管理部门和房地产估价行业组织对各类企业分类指导与管理提供了基本依据，更重要的是为房地产估价服务市场提供了权威的质量识别系统。房地产估价行业的服务对象以机构主体为主，即使是在城市房屋动拆迁评估时，服务对象也是由众多居民家庭构成的动迁居民整体，在声势上并不具有明显弱势。在此情况下服务对象仍需要借助权威的房地产估价企业资质等级，说明了在中国目前情况下，房地产经纪服企业资质对规范市场的重要性。

    　　对于房地产经纪企业而言，其客户或间接服务对象以个体性的消费者为主。消费者在选择房地产经纪企业时更需要借助权威的房地产经纪企业资质等级。开展房地产经纪企业资质等级评定，有利于引导消费者选优弃劣，使房地产经纪行业形成规范运作、有序竞争的态势，从而减少经常出现的一些问题，促进房地产市场交易秩序向正常化方向发展。因此，我们建议在房地产经纪企业中建立资质等级评定制度，这也有助于房地产交易秩序的整顿于规范。

    　　3、如建立企业资质等级评定制度有难处，建议由协会试行服务质量认证制度

    　　鉴于国家对行政许可的管理日益从严，对房地产经纪业实施资质等级评定可能有难处。为此，我们同时建议，顺应市场经济机制，以有利于市场机制发挥作用为原则。竞争机制是市场机制中最重的机制之一。一个科学有效的房地产经纪业管理体系应有利于房地产经纪业的正常竞争，通常优胜劣汰来保证行业整体素质的服务水平的提高。如前所述，目前房地产经纪企业之间的竞争主要集中在价格上，关键原因就是消费者难以对房地产经纪的质量进行预先判断。因此，就目前而言，建立科学有效的房地产经纪业管理体系的一项紧迫任务就是建立科学的房地产经纪质量识别系统。

    　　房地产经纪与宾馆业同属服务性行业。发达国家的宾馆业很早就开始实行星级制度，宾馆的星级是宾馆行业提供给消费者的一种服务质量识别系统，它综合反映了由宾馆企业的硬件、软件条件所共同决定的服务质量。因此，借鉴宾馆业的管理办法，建议建立以企业为重心的服务质量识别系统是兼顾中国国情和国际惯例的较好选择。


    来源:人民房产城建网

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