方正验房工作室::观点争鸣：上海楼市会重新陷入疯狂吗？

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观点争鸣：上海楼市会重新陷入疯狂吗？

发表日期:2007/7/17 13:47:04 点击数：768

    现在说如果买不起房怎么办？我认为这是伪命题，因为开发商卖房子是一个市场经济的行为，如果不能让目标消费者买得起的话，他卖给谁呢？房价的变化是建立在消费力的基础上的，如果周边的人都买不起的话，那房价一定是会下跌的。

    阅读提示：

    上海楼市涨价全面开花风潮从内向外蔓延

    住房结构供不应求上海房价飞涨能走多远？

    【背景】

    　　据不完全统计显示，截至6月27日，上海6月份共有11天新盘成交量超过千套大关，比5月份的7天千套行情有过之而无不及。6月1日至27日，日均成交量约973套，比5月份的日均成交量886套多87套。分析人士认为，考虑到6月份开盘量相比5月锐减的情况，以上成交数据更显出市场的反常态。

    　　从４月底开始，上海楼市就陆续出现一些许久不见的景象：排队购房、楼盘价日新月异。上海网上房地产最新公布的数据显示，上海上半年商品房平均成交价格也突破万元关口。从去年同期的９８１３元/平方米，上蹿到今年上半年的１００２８元/平方米，涨幅达2.19%。

    　　上海楼市6月为何会出现反季节性热销狂潮？如此反季节热销是否预示着上海楼市已经重新回到上升通道？或是重陷疯狂？本报联合焦点房地产网邀请到上海汉宇房地产顾问有限公司常务副总经理范伟国、嘉凯行销运营总监林戈、《都市住宅》主编罗渊一起就这一话题展开深入探讨。



    少数开发商乘机囤房制造了“楼荒”假象，上海市民纷纷入市买房，开发商乘势涨价。中新社发汤彦俊摄

    市场规律使然还是调控尚未到位

    行政调控为何不见效

    正方：如果大家都不买，房价自然会下跌，这就是市场的规律

    范伟国：市场一定会有规律，为什么我们说有传统意义上的淡季和旺季，这实际上和上海的气候有关系。上海的四季变化非常明显，大家会因为天气的原因不爱出门，另外太冷太热都不利于装修，所以这样的情况下，会造成淡季不适合销售。从这个角度来说，产品的量一定会下降，我觉得这是很正常的。既然供应量在这一段时间不多，也就更容易造成销售很火爆的场面，但是成交的量并不是很多。当然，从同比的角度来说，当然是比去年的火爆得多，就是所谓的淡季不淡。

    　　等到今年9、10月份的时候，交易会达到一个完美的结点，预计会有2400万平方米的商品房供应量同时上市，我觉得是足够的。因为去年上海消化的量才是2200万平方米，所以从供应量的角度来说，还是满足需求标准的。但是现在的问题是有效供应量不足，也就是说某些区域的需求供应不足，而无效的供应则扩大——那就是在外环的供应量扩大，这是我们目前存在的大问题。

    　　总的来说，今年的房地产市场由于政策面的促进，我觉得反弹也是势在必行的。因为大部分的利空政策基本上出尽了，现在已经是两年调控下来，已经没有什么新的政策可以出台了。　　

    　　反方：政策动机可能是好的，但是实际效果却不一样

    　　林戈：我觉得现在出来的所有政策都是加成本的，这只会阻碍交易，阻碍投机，从降房价来说，基本上没有太大的作用。

    　　政策动机可能是好的，但是实际的效果不一样，因为政策无法控制开发商的价格。从经济学的角度来说，只要成本提高了，销售价格必然提高。所以，我觉得这解决不了房价的平抑问题。

    　　我想，９、１０月推出的楼盘一定很多。因为从７０/９０政策后，很多开发商都在调整方案。上有政策，下有对策。

    长期回升还是短期反弹

    楼价还会涨多久

    正方：还会出现局部地区过热，比如排队、加钱买号等，特别是古北等缺少供应量的地区

    　　范伟国：到了一定的时间，供应量会达到一个状态，有效的需求是会分化的。整体上来说会出现供大于求，但是局部地区来说，有的地方会供不应求，有的地方则会下降。我想总的来说，是处在一个上升通道中，只不过是有的地方可能涨得慢一点，或者是不涨。

    　　林戈：上升通道是一个进行时，不应该是一个点，而是在一个很长的时间段，在这个时间段中考虑基本面的一些要素以作出判断。如果单从未来10年中国的整体预期、人口的增长等因素来看，房价一定是在上升通道的开始，这是毋庸置疑的，因为人越来越有钱了，城市化建设的速度越来越快了，土地越来越贵了，人也越来越多了，所有的基本面因素都是在上涨的。另外，城市的人口也是分化的，所以即使大的基本面是上涨的，而从微观的因素来考量，可能短时间内比如说某一个政策出来了，会导致房价平缓甚至是下跌。另外，房地产最大的特性是不可移动性，因此还会出现局部地区过热，比如排队、加钱买号等，特别是古北，古北几乎没有什么供应量，所以加钱买号也是很正常的情况。

    　　反方：买房者心态是很重要的问题，能够住什么样的房子，就去买什么样的房子，不要好高骛远

    　　罗渊：我估计到今年9、10月份的时候，房价可能会吓一跳。但是从整个房地产市场角度来说，不可能再有像2002年、2003年那个时候静安寺房价从5000元/平方米起步涨到2万多元/平方米这样的情况出现了。

    　　我觉得进入上升通道以后，更多是会放大成交量，而对房价影响则不大。对整个行业来说，对促进行业的发展、关联产业的进步都是很好的。如果房价进入到平稳上升的过程当中，房地产行业的营销成本、整合计划、企业的抗风险能力都会有一些提高。

    　　现在说如果买不起房怎么办？我认为这是伪命题，因为开发商卖房子是一个市场经济的行为，如果不能让目标消费者买得起的话，他卖给谁呢？房价的变化是建立在消费力的基础上的，如果周边的人都买不起的话，那房价一定是会下跌的。从市场经济的角度来说，房地产市场一定是保证绝大多数人买得起房子的。但是买房者心态是很重要的问题，能够住什么样的房子，就去买什么样的房子，不要好高骛远。你只能买得起九亭的房子，就不要天天想买卢湾区的房子。

    内部需求还是外部压力

    上海楼市受周边市场影响有多大

    正方：就像炒股票，人总是追涨的

    范伟国：统计局的数据引起的另外一个作用是，前几年的统计数据显示，上海房价都是下跌的，只有这次的统计数据是上海上涨了。尽管上海上涨的点与全国相比是很小的，但是大家都感觉到是上涨了，就像炒股票一样，人是追涨的。

    反方：如果南京现在涨到1.5万元/平方米的话，那么上海凭什么不涨到3万元/平方米

    林戈：国家统计局6月初发布了一个关于上半年度70个城市房价统计数据，这对老百姓的心理预期有很大的影响，因为他们发现通过两年的宏观调控，房价根本没有被调下去，大家觉得等了两年都没有作用，可能过几年楼市炒一下，价格更加看不懂了。

    　　罗渊：2005年的时候，大家都认为上海房价是全国最高的，每个人都认为上海的房价基本上到顶了，然后就出现了连续两年的宏观调控。

    　　但是这次发的数据让老百姓觉得房价好像还有很大的上升空间，而且会觉得这个过程很快会实现，我觉得这个统计报告对上海人对今后房价的想象空间有很大的刺激作用。

    关联紧密地价成房价攀升风向标

    上海住宅用地拍卖价格开始成为引发房价上涨的推动因素。今年5月新江湾城D1地块以高达12509元/平方米的楼板价成交后，该区域在售楼盘价格随即上涨30%。

    　　7个月前,上海新江湾城C2地块拍卖楼面地价每平方米为6677元。同样地段，在最新一次的D1地块拍卖会上，浙江绿城以12.6亿元的价格夺标，折算成楼面地价为每平方米12509元，相比暴涨了78%，楼面地价几乎接近新江湾城板块在售楼盘价格。

    　　而在拍卖前的一个月，新江湾城板块楼盘均价一般在11000-12000元/平方米，如新江湾城1号新推房源的网上参考价为11000元/平方米，新江湾城雍景苑今年3月新推房源的网上参考价为9800元/平方米。而今这两个楼盘的网上价格已显示：新江湾城1号部分新推房源的参考价为16000元/平方米，且可浮动幅度为20%；雍景苑上调至13000元/平方米，可浮动幅度为10%。短短数月区域在售楼盘价格上涨了30%。

    　　上海中原地产副总经理唐振东认为：从新江湾城D1地块的楼板价来看，未来该地块所建物业不卖到20000元/平方米，浙江绿城是赚不到钱的。地价上涨是导致房价上涨的主要原因之一。

    　　位于中环的新江湾城板块房价的上涨，也成为各环间楼盘价格的参照物。特别是在住宅用地供应几乎为零的地区，供求矛盾引发房价攀升。近来如内环边中远两湾城、新湖明珠城的售价已接近或达到18000元/平方米，而诸如古北新区、静安区等房价都超过了25000元/平方米。

    　　有业内人士分析：近4年来上海市区新增土地供应，如建成住宅投放市场，大约只有15000套，只相当于一个中远两湾城的住宅供应量，而且其中90%位于中环线之外。按照上海每年一手住宅2000多万平方米的成交量（按每套100平方米计算为20万套）算，新增住宅的数量难以满足未来市场的需求。

    　　现在，上海的土地出让和香港的土地出让制度已经十分相像。在香港，政府每次推出土地供应，全体香港市民都会备加关心，因为土地推出的数量、速度都预示了未来几年香港房地产价格的变化。一旦香港政府大量、快速推出土地，未来香港房地产价格就会受到压制，反之，楼价就有可能抬升。（据《房地产时报》）

    供应不足还是盲目跟风

    是什么导致楼市狂涨

    正方：取消了缓征的土地出让金及土地价格快速上涨，加之有一些开发商捂盘惜售，造成了市场供应不足

    　　范伟国：现在上海市场的需求量还是很明显的。目前上海大多数中环线附近的楼盘，买房还是要排队。二手房市场的销售量也非常大，根据汉宇房地产的统计来看，最典型的情况是，总价在100万到200万之间的房子，卖方跳价的情况比较严重，等到签买卖合同了，卖方还反复地提价。

    　　因此，现在整个市场给我的感觉就是有效供应量明显不足，造成了整个市场看上去非常火爆。

    　　供应量不足的原因，首先是政策面的影响，现在的政策面对开发商的影响力很大。比如取消了缓征的土地出让金，使得开发商的资金非常紧张。另外，土地价格上涨的幅度非常快。此外，有一些开发商捂盘惜售，造成了供应不足。

    　　从需求上来看，通过两年宏观调控以后，实际上堆积起来了一些需求客。宏观调控以后，他们都希望房价下跌，但最近公布的数据说明，大多数城市的房价都在上涨，这使老百姓的心理预期发生了很大的变化，觉得再等下去就买不到好房了，大家就会开始买房了。

    　　另一方面，外来人口不断的增加，今年上海外来居住人口可能达到640多万，从理论上来说，外来人口肯定要租房，那这样就会有市场。

    　　还有一个是境外资金的入市。现在境外资金入市的速度在加快，还有股市反流的资金，这部分的资金很多，这批资金实际上也带动了很多的需求。当然还包括人民币升值这样一个最长效的概念。在这样的情况下，供应量减少，需求量增大，出现明显的供不应求，房价必然上涨。　

    　　反方：远郊松江5000元/平方米左右的房子一个礼拜内可以上涨1000元/平方米，这不够疯狂吗

    　　林戈：在全国房地产普涨的情况下，只有上海公布的数据是平稳的。也就是说，事实上,全国大多数范围内房价都在上涨，而上海正是由于房价短暂的停滞，有很多的购房者攒了一些钱，买了他们以前买不起的房子。上海的老百姓买房还是比较理性的，之前就在等，结果等到现在，他发现等不及了，就开始买，就出现了房价上涨。其实这里面还有很多其他因素造成的，比如从去年开始，有很多炒股获利者开始了资产配置，这样就带动起了市场。从最近来看，这些市场先从豪宅热起来了，从总价300万元以上的房产开始热，5、6月份的时候，全部都是市中心的豪宅热销。在这部分的带动下，今年6月下旬中外环开始热了，包括九亭、松江，像松江只有5000元/平方米左右的房子一个礼拜内可以上涨1000元/平方米，这是一种很疯狂的情况。我认为造成这一现象的原因还是国内的流动性过剩。

    　　罗渊：我觉得最疯狂的是前一段时间的古北和联洋这两个板块。之前这两个地方一直是缓慢地涨，但是前一阵子上涨的幅度非常快，古北的强生花园还出现了抢号的情况。这是一种两年前的平稳期以后的突然爆发，积聚了很多需求，在这个时间爆发出来了，这种爆发是从豪宅开始逐渐扩张到中外环。这样一波一波地传递下去。当然以后的几个月中表现的方式不一样，某一些类型需求的房子可能最近会稍微缓一缓，比如说股票获利者的那一批，因为股票跌得太快了，很多人被套牢了，这一部分需求就会被抑制一下。但是不管怎么样，整个市场已经被启动了，这样的情况下，特别是像一些轨道交通成熟的地方，楼市就会热销。

    《国际金融报》 ( 2007-07-17 第08版 )

    来源:人民网-《国际金融报》

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