方正验房工作室::“地王”频现土地招拍挂成资本大鳄的游戏

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“地王”频现土地招拍挂成资本大鳄的游戏

发表日期:2007/8/1 11:20:21 点击数：655

    长沙拍出全国“地王” 豪赌房价狂涨

    　　“如果没有强大的资金后盾做支持，你就没有资格坐进土地竞拍的现场。”长沙一位不愿意透露姓名的地产商告诉中国经济时报记者，最终以92亿天价成交的“长沙地王”给他们上了一堂很现实的课：能在那些备受关注的土地竞拍现场出现的大部分都是那些资本大鳄的身影。

    　　“招拍挂已然成为资本大鳄们的游戏。”

    　　长沙地产“一战成名”

    　　“这是一场北京开发商在异地的‘相煎’。”参与现场竞拍的金融街控股股份有限公司顾问黄建昆这样形容“长沙地王”的拍卖过程。据了解，该地块6月22日正式挂牌，7月24日在长沙市国土资源局交易大厅公开拍卖，原定的拍卖起始价格为46．38亿元人民币。

    　　但是，从7月24日早上9：00开始，长沙市国土资源局交易大厅的显示屏上，该地块的挂牌报价就以每次增幅为5000万元的速度往上涨，到10点钟时挂牌报价揭示时已经上涨到66．5亿元。10点开始，三家开发商——北京北辰实业股份有限公司（下称“北辰实业”）和北京城市开发集团有限责任公司（下称“城开集团”）组成的联合体、金融街控股股份有限公司（下称“金融街控股”）、世纪金源集团开始现场竞价。

    　　“当价格接近80亿元时，金源世纪集团退出了竞争。由北辰实业和城开集团联合体、金融街控股两家公司将价格一路抬升至90亿元大关。最终，北辰和城开联合体最终以92亿元的天价取得了这场争夺战的胜利。”一位目睹现场经过的长沙媒体记者回忆起整个过程时说，“这就像一场战争，每个人的神经都高度紧张，当竞价超过80亿和90亿大关时，大家都不由自主地热烈鼓掌。”该媒体记者表示：竞价过程只用了近一个小时，地价却翻了近一番。

    　　单宗土地拍出92亿元高价堪称“中国第一高价” （国内单宗最贵土地），那么，经过激烈争夺才揽地入怀的中标企业将如何成就自己的利润追求？据媒体报道，在夺标现场，北辰实业的代表表示看重的是该块土地在长沙的地理位置，另外，其规划中的‘立体开发、人车分流’模式也很吸引北辰实业。而本报记者随后致电北辰实业负责人时，该负责人表示目前尚不便透露更多信息。

    　　“长沙会出中国地王令业界感到很意外。”有长沙地产商向记者表示，在此之前，长沙在房地产业界可以说是默默无闻，在前几轮全国房价的疯涨中，长沙的房价一直处于相对较低且平稳的状态。“现在，92亿的地王令长沙地产一战成名。”

    　　一个房地产行业不是很发达的二三线城市，一日之内成就中国地王，这样的地价到底高不高呢？长沙市国土资源局的相关负责人表示，以长沙当前房价和房地产发展势头来看，此价格在合理范围内。

    　　据了解，“长沙地王”是指长沙新河三角洲地块。记者在长沙市国土局的网站上看到，这块地的出让面积为785198．96平方米约1177．8亩　，其中包含商业用途面积152390．25平方米合228．584亩　，住宅用途面积632808．71平方米合949．208亩　。该地块原本定于7月6日拍卖，后改为7月24日。其间，该地块备受媒体关注，曾传出已内定给港资企业和记黄埔。而正式拍卖当天，和黄并没有出现。

    　　股海做后盾

    　　“新河三角洲是长沙市由政府拆迁腾地、然后大规模统一招商转让的首宗土地。”长沙市副市长徐湘平此前说。据了解，除了此次拍卖的土地面积之外，在2009年前，这里将建成以博物馆、图书馆、音乐厅“两馆一厅”为标志性建筑的城市地标区。

    　　长沙市政府的规划令新河三角洲的地理位置非常诱人，这也是北辰实业与城开集团“天价”拿地的主要原因。“可问题是：目前长沙平均房价仅仅3500—3600元／平米，该地块楼面价已达3500元／平米，预计项目成本价应在5500元／平米以上。”同样来自湖南的湘江伟业（北京）投资有限公司董事长方明理表示，该项目如何运作来确保利润，将成为各方关注的焦点。

    　　“的确，该地块地处湘江、浏阳河交汇处，是长沙市以‘两馆一厅’为依托重点打造的‘文化曼哈顿’，区位优势明显。而且，政府已投入巨资，完成全部征地、拆迁工作，开发商中标后可以立即启动。”方明理分析认为，新河三角洲项目的商业体量较大，容易做出新文章。

    　　但是，92亿的地价不是小数目。北辰实业和城开的底气到底来自何方？业内有分析认为，“一个不可忽视的原因是：金融街控股、城开集团、北辰实业都将以上市公司作后盾，正是：成本无所谓，地价不怕高，股海作后盾。”

    　　其实，除了此次长沙地王竞标时出现的几乎都是上市的地产公司以外，此前在其他城市的土地角逐中，以股海做后盾的地产公司身影也不断显现。7月12日，东莞塘厦出现的广东新地王，遭遇同是上市公司万科和金地的对抗，后来万科以26．8亿竞得，楼面地价达1．5243万元／平米；7月19日，保利地产斥资3．59亿广州拿地，与此同时，恒隆地产有限公司也传出在无锡拿地……

    　　“资本大鳄们为了拿地不惜一切代价。”北京一位意欲上市募资的地产商告诉记者，在目前土地资源稀缺，拿地困难，为拿一块地一等就是两、三年的现状下，强大的资金支持是必不可少的。

    　　长沙地王的一战成名与全国各地“天价”土地的出现，也在一定程度上助推着当地房价的快速上涨，这给当地的普通购房者无疑造成了极大的心理压力。“这么高的地价，长沙房价肯定要涨。”“我原本打算出手一套房子，现在看来，还应该再等等。”“房价越涨越高，什么时候才能买得起啊？”这是“长沙地王”产生后，一些接受本报记者采访的长沙居民普遍的观点。

    　　而在网络上，在媒体有关长沙地王的新闻报道后面，很多网友发表观点表示对未来长沙房价可能快速上涨的担忧，在他们看来，92亿元创下“全国地王”之称，就是下一步长沙房价大涨的暗示，甚至是明示。

    　　反思土地招拍挂制度

    　　在长沙这样房价全国排名靠后的农业大省省会，天价“地王”一鸣惊人，是否意味着中国二、三线城市房价狂涨时代即将到来？而在这些担忧后面，天价地推高房价、反思招拍挂制度也再度被业界热议。

    　　“事实上，目前的天价地是土地供应市场与招拍挂制度共同作用的结果。”有业内评论人士分析认为，现在的土地供应远远满足不了市场需求，大家都在争抢有限的土地资源，而游戏规则是以价格为标杆，只要有这个客观存在的条件，土地的价格就会继续攀升。

    　　“最重要的是，我们应该反思土地招拍挂制度。”首都经贸大学房地产研究中心张跃庆教授在接受记者采访时表示，虽然招拍挂制度与过去的协议出让制度相比进步很多，招拍挂制度是目前为止较合理的土地供应制度，但是，政府在运用和操作的过程中出了问题。

    　　“卖地的冲动让各地政府把招拍挂当成了谋利的重要手段。”张跃庆表示，招拍挂制度应该是多种供地方式中的一种，如高档住宅、别墅等同性质的用地下应该采用招拍挂，普通住宅则不适合用招拍挂的方式。“根据土地使用性质的不同，供地方式也应多样化。”

    　　但是，目前很多地方政府通过宣传炒作等手段人为推高地价，再加上目前社会保障性住房数量不足，政府的这种行为以及开发商的误导很容易给消费市场带来价格上涨的心理暗示，房价自然进一步高涨不停。

    　　与此同时，招拍挂制度也给一些开发商盲目竞价提供了可观的机会。“一些国有企业或上市公司盲目高价竞买，追求短期行为。追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成他们的业绩，往往不惜血本出价拿地。”全国政协委员彭磷基在痛陈土地招拍挂制度弊病时表示，这样的企业其实是拿国家的资金、银行的资金、股民的血汗钱进行豪赌，这不仅对国家、股东不负责，而且对那些靠自有资金稳扎稳打的企业不公，更重要的是很容易搞垮整个市场，引发行业危机。彭磷基表示，应严格招拍挂监督机制。

    　　“另外，我个人认为像长沙地王这样大块面积的土地，不应该一下子整块拍卖，这对市场的冲击和影响是显而已见的。”张跃庆这样表示。



    “地王”争夺战全国上演地价房价谁更疯狂

    　　“26．8亿，成交。”伴随一记响亮的槌声，广东“新地王”就此诞生。7月12日下午，在广东省东莞市土地交易中心，东莞塘厦大坪地块花落万科。

    　　没有最贵，只有更贵。2007年以来，全国各地不断有“地王”浮出水面。

    　　“地王”争夺战全国上演

    　　据亲历广东新科“地王”诞生全过程的相关人士介绍，在厦镇地价超过了8亿元之后的一个多小时中，有四五家公司不断举牌，其间几度出现一分钟飙升1亿元的场面，其激烈程度实乃拍卖史上少见，现场不断出现骚动。拍卖高潮出现在叫价达到20亿元之后，此时竞争主要发生在万科和金地之间。



    于凌罡：“地王”越多政府财政收入越少

    　　于凌罡这位合作建房的实践者，在找地、找项目的艰难中对于现有的土地制度和房地产交易规则有着切身体会和独特了解。

    　　近日，他在接受中国经济时报记者专访时，对近来全国“地王”频出，地价疯涨，对招拍挂制度的质疑声四起等问题发表了自己的看法。

    　　“地王”并不能增加政府财政收入

    　　中国经济时报：进入下半年许多城市土地供应量加大，招拍挂使天价“地王”频出，地方政府“偷着乐”，因为他们“以地生财”了，大发了一笔，您怎么看待这个事情？

    　　于凌罡：我认为，凡是出现“地王”的地方，政府财政收入必然锐减。



    土地出让存"黑白合同" 成滋生腐败重灾区

    　　7月24日，全国新“地王”(国内单宗最贵土地)在长沙诞生——由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司组成的联合体，最终以92亿元的天价，超出起始价(46.38亿元)45.62亿元竞得长沙新河三角洲地块。在新河三角洲地块之前，总价“地王”的纪录保持者是和记黄埔在上海以45.6亿元购得的浦东竹园商贸区地块。而即将挂牌的上海黄浦163街坊地块，据说按底价计算出的楼面地价就已高达26109元/平方米，极有可能成为未来的单价“地王”。

    频频出现的各类“地王”的背后，是动辄数亿元甚至数十亿元的土地出让金。全国每年各地方政府卖地所涉及的土地出让金数额则更像是一个庞大的天文数字。在这一背景下，土地出让金自然就成了眼下人们比较关心的一个话题。
    来源:中国经济时报

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