方正验房工作室::调控政策被“架空”？寻找房地产调控的平衡点

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调控政策被“架空”？寻找房地产调控的平衡点

发表日期:2007/8/21 11:21:53 点击数：638

    房地产调控

    　　二季度开始，全国各地房价启动了新一轮加速上涨。两年多来房价调控政策频出，房价却“越涨越快”。专家表示，加大经适房廉租房供给、促进二手房市场、严打投机哄抬房价，这些措施必不可少；而寻找到市场与调控的平衡点，或许是未来房地产问题的出路。

    坚硬的房价泡沫

    目前的房价，就像一个坚硬的泡沫：不断膨胀，积累矛盾与风险；同时又坚硬无比，似乎难以刺破。

    2004年左右，以上海、杭州等城市为首，中国房地产价格开始以前所未有的速度飞升，引起购房者的恐慌。政府2005年、2006年陆续出台“国六条”、“国八条”等一系列措施，着力从限制炒房的角度对市场进行调控。

    然而两年过去了，房价依然没有放慢上涨的脚步。发改委新公布今年7月份70个大中城市房价同比上涨7.5%，创出年内新高。今年以来房价上涨已经脱离5%-6%的幅度，不少城市房价月度同比涨幅超过10%。人们又依稀看到2004年各地房价飙升的影子。买房，成了很多中低收入家庭越来越遥远的梦想。

    房价上涨在一线城市演化得最为激烈。两年来，深圳商品房销售均价上涨60%，北京上涨40%，广州、天津上涨30%。这些城市中很多热点地区房价已经翻番。

    最令人担忧的是，房价上涨正从一线城市迅速向二三线城市扩散，这也是本轮房价上涨最大的特点。北海房价连续三个月涨幅超过15%，石家庄、蚌埠、韶关、长沙迅速进入房价涨幅前10大城市之列。

    美国即使在房地产最为繁荣的2004年，房屋均价不过上涨11%。今年上半年，全国商品房销售均价上涨11.7%，已经超过了美国所谓房地产的“黄金年代”。然而，中国绝大多数居民的收入水平、国内贫富差距程度，远远不能与这样的房价上涨速度相匹配。

    寸土难得一房难求

    在东部沿海一些中小城镇里，崭新的住宅楼蜂拥而起，但是却静悄悄的无人居住。据当地居民介绍，其中有的是被炒房团买下，有的正被开发商“捂房”，囤积居奇。

    北京东部某开发商两年前拍下的一大片地块，现在已经长满半人高的荒草，看门人干脆在里面养起几十只鸡。

    根据中国房地产协会的统计，上半年商品房供应指标回落，而需求指标上升，供求缺口正在拉大。1-6月商品房新开工面积同比增长18.4%，增速下降3.2个百分点；商品房竣工面积增速下降9.3个百分点。而商品房销售面积同比增长21.5%，增速提高5个百分点；销售额同比增长33.8%，提高9.3个百分点。

    一边是购房需求旺盛，房价越卖越高；另一边是新建房减少，房源成了问题。难怪不少买房人发出“一房难求”的感慨。

    面对这一矛盾，不少人指责开发商“捂房捂地”，人为制造供求矛盾推高了房价。中国房地产开发集团董事长孟晓苏表示，去年和今年的确有一些开发商放慢了开发力度，但这更多还是由于对资金和土地的控制造成的。

    以土地为例，相关部门强调上半年土地供应量显著增加。从数据来看，上半年土地购置面积的确扭转了连续两年绝对量减少的局面，实现同比增长10%。然而，土地开发建设却明显减缓，上半年土地开发面积同比增长7.6%，比去年下降26.4个百分点。

    某著名房地产开发公司高层表示，“目前我们最大的问题是手中没有地了，据我所知，北京其他几家也同样面临这样的问题。有的项目去除拿地和建设成本后，利润很低，可是不得不做。”

    上半年土地成交价格增幅达到28.1%，业内人士认为这主要是拆迁安置费用提高和招拍挂后地价上升所致。北京上半年几次著名的地块拍出天价，房价自然水涨船高。

    调控政策被“架空”

    房价上涨动了谁的奶酪？或者说，房价上涨是谁的奶酪？有人戏称，除了还没买房的人，其实谁也不希望房价跌。这其中包括各种利益集团。

    北京某著名住宅设计工作室领导表示，“在我们接的项目里，除了北京、深圳比较严格地遵循90平米占70%的规定，其余城市，包括一些省会城市在内，根本没有遵循这一规定。我们只能按甲方要求往120平米以上做。”

    开发商认为，规定套型90平米以下不能从根本上解决问题。销售数据表明，多数消费者仍倾向于追求中大户型。“这是市场决定的，有很多办法规避限制。”上半年批准预售住宅中，套型建筑面积90平米以下的住房面积占比，杭州不足15%，北京不足20%。开发商说，“规定只能使大家预期大房子成为稀缺资源，更推高房价。”

    再看另一个调控的重点——炒房。政府2005年起出台一系列措施，对二手房征收各种税，有人测算，这些税加在一起相当于房价的15%-20%。

    北京“爱家”房屋中介的接待人士表示，“这些税当然都加在买方头上，我们标出的房价是不含这些税的。”某中介公司接待员则公然表示，“交6万块，我们负责给你找人避税办过户。”他还表示，这样的“业务”中介公司都能办。二手房缴税竟成了部分公职人员腐败问题的滋生地。

    而二手房市场从2006年开始量缩价升，持续低迷。上半年40个重点城市二手房成交总面积同比下降1.6%，价格涨幅则首次超过新房。

    寻找调控平衡点

    房价上涨过快不仅仅损害了普通民众的居住权益，也增加了经济过热的风险。美国尚未结束的次级债危机可以作为房地产过度膨胀的反面教材。社科院金融研究所研究员易宪容认为，遏制经济过热的核心是房地产。

    对于控制房价的上涨，年轻的经济增长体没有太多经验，如果调控没有达到预期目标，是否应该考虑改变调控的着力点？

    目前基本可以认定，推高房价的并不是炒房者，而是旺盛的需求，是中国城市化进程和人口格局带来的必然结果，因此调控方向应该改变。几乎所有的专家都认同，增加供给而不是抑制需求，这才是房价调控的“对症之药”。

    首先是应该促进而不是打击二手房市场的正常发展，减少住房流转环节的税收。在国外，大学生也并不是一毕业就买新房，但国外有强大完善的二手房市场和租赁市场。

    其次，严厉打击各种哄抬价格、囤积居奇的行为。这可以通过对闲置房、闲置地征收费用的办法实现。

    再次，限制外资进入房地产市场。限制其参与地块竞拍、高档商品房建设。

    另外，加大对中低收入者住房保障的支持力度。扩大经济适用房、廉租房规模。这是政府的职责，也是调控最有力的武器。

    至于市场的力量，部分专家认为应该使其得到正常的发挥。削足适履的做法是不明智的。对于房地产这种特殊的商品，应该充分认识其市场运行规律。引导需求，调整供应，规范秩序，加大补贴，这才是调控的应有之义。
    来源:中国证券报

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