方正验房工作室::“以房养老”下月试水中国“倒按揭”或面临水土不服

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“以房养老”下月试水中国“倒按揭”或面临水土不服

发表日期:2007/9/24 14:23:40 点击数：568

    抵押房产后，每月从保险公司领取一笔养老金，过世后将房产交与保险公司，这一流行于欧美几十年的“以房养老”的模式10月将首次在我国推出。上世纪80年代中期，美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立了“倒按揭”这一模式，之后流行于欧美世界。据了解，我国首个主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门的审批，计划下月正式挂牌营业。

    　　“老有所养”、“惠及子孙”……这些延续千年的习俗观念，是构成中国人精神世界的重要支柱。在经历了四年左右的激烈讨论后，“倒按揭”的出台也给国人带来一场不大不小的观念碰撞。同时，“倒按揭”对于中国的房产市场、保险体系和法律体系，也是一次无形的考验。

    　　“倒按揭”，究竟是将“润物细无声”地改变我们的生活，还是初来乍到、水土不服？这些疑惑都尚待解答。

    　　中国寿险的最后缺口

    　　“对于完善保险市场、完善社会保障体系来说，'倒按揭'都有重要作用，”中国人寿广东分公司企划部负责人陆建明介绍，我国人寿保险从1992年开始发展，短短15年时间就走过了西方250年的历程，覆盖了“生、老、病、死、残”各方面，目前唯一的空白就是“住房反向按揭”，即“倒按揭”，由于种种原因，这一风靡欧美的险种始终无法在中国落脚。

    　　陆建明介绍，我国目前的养老保障体系主要有三部分，即社保、商业保险和企业年金。其中社保只能保障社会平均线，商业保险更适合年轻人，企业年金只有少数企业才能享受。通过“倒按揭”的方式，将老年人的资产通过配置变成资源，弥补了保险体系的一大缺口。

    　　“老年人交商业保险的费用高，时间短，很不划算，”陆建明说，从经济角度出发，“倒按揭”的思路非常好。随着老龄化社会的到来，一些大城市里的“空巢”家庭增多，很多老人可能会更需要这一产品。而“倒按揭”在形式上，房子的产权归属都是老人的，直至去世，这也满足了“居者有其屋”的心理需求。

    　　房价波动太大隐含市场风险

    　　倒按揭贷款尽管以住户资产作抵押，贷款回收有一定保证，但面对无限制周期贷款，抵押资产的变化，利率的不稳定，预付款的风险及房屋的维修不当等方面的影响，存在着一定的市场风险，这也为“倒按揭”带来了技术难度。

    　　“我们的房价波动太大，估值和预测都相当困难。”陆建明认为，美国的“倒按揭”普及与其房地产市场的稳定有关，期房价估算变动不大，“倒按揭”的折旧预测较容易。但在中国特别是上海、北京等城市，房价如果继续猛涨，势必引发很多纠纷，甚至会出现大面积违约局面。

    　　其次，房产变现的难度也使得“倒按揭”危机四伏。欧美的租赁、中介和出售市场非常成熟，房产的变现相当容易，而我国的房产流通市场还很不健全，“有价无市”之忧甚虞。保险公司手中的房产，如无法随时变现，就会积累成巨大风险。“总不可能专门雇人去卖房吧。”

    　　政策隐忧和技术瓶颈仍然存在

    　　“欧美'倒按揭'之所以流行，与高额的遗产税有很大关系，人们在'以房养老'还是'留房予子'之中很容易作出选择，”陆建明介绍，以美国为例，子女要继承包括房产在内的遗产，必须缴纳高达60％－80％的遗产税，这使得许多老人从经济角度选择将房产抵押，而子女也少有异议。我国目前法律体系的偏差，实际上鼓励了继承遗产，使“倒按揭”缺少生存的土壤。

    　　而且，我国目前住宅的土地使用权最长只有70年。一个人往往要付出长达二三十年的时间还清房贷，等到退休后再向保险公司申请“倒按揭”。按照现行政策，等到保险公司拥有房屋的产权后，土地使用权的年限也所剩无几。“如果未来没有明确的政策落实，保险公司的积极性会受影响。”陆建明说，我国城市化进程中存在大量拆迁，如无政策保障，也会带来很多不确定性。

    　　“'倒按揭'是'连体保险'，必须计算夫妻两人的寿命，精算的技术难度很大，”陆建明说，技术方面的瓶颈也将制约“倒按揭”的推广，保险公司是根据既往发生的数据推算未来，“10年前的生活水平，医疗技术，如何推算10年后人们的寿命呢？风险很大”。另外，如果参保的人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，将极大影响险种的安全性。目前国内的保险公司还不具备欧美公司的精算实力。

    　　“'倒按揭'所涉金额巨大，风险是不可承受之重，”陆建明介绍，即使只有200万投保人，一套房子100万，也就是20000亿元，只要出现20％－30％的偏差，“规模小一点的保险公司就完了”。

    来源：南方日报

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