方正验房工作室::第二套房认定标准:以借款人“家庭”为单位认定

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第二套房认定标准:以借款人“家庭”为单位认定

发表日期:2007/12/12 15:56:31 点击数：573

    央行、银监会昨(11日)为争论不休的贷款购买“第二套房”标准定调。两部门明确，以借款人“家庭”为单位认定房贷次数。

    首套房面积依统计数据为准

    两部门昨日公布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》。通知指出，如果已在银行贷款购买了首套住房，但是人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款时，可按照首套自住房贷款政策执行。

    不过，“这类借款人应当提供当地房地产管理部门出具的家庭住房总面积查询结果”，并还清前期贷款。“当地人均住房平均水平”，“要以统计部门公布上年度数据为准”。

    根据通知，“其他情况均按第二套房贷执行”。

    　　公积金贷款亦需规避风险

    通知还要求“已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也将按第二套房规定执行”。

    对此，央行解释称：无论是借用住房公积金贷款，还是借商业性住房贷款，都是负债，都是占用广义的公共资源，一旦房地产市场出现大的波动，住房公积金贷款与商业性贷款将面临相同的风险。因此，公积金贷款购房家庭，再次向银行申请房贷应按《通知》执行。

    单位提供假材料将上“黑榜”

    在二套房政策出台之初，外界对其可操作性提出质疑。央行和银监会这次特别强调，借款人须提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，监管部门列入重点检查内容。

    “变通按揭”行为将被严打

    昨日，在商业性房地产信贷管理专题会议上，央行副行长刘士余指出，近来房地产信贷增长过快、竞争过度、违规过多，特别是有的商业银行未经批准擅自开办转（加）按揭贷款业务，加大了房地产信贷业务的风险，已引起有关部门的高度关注。今后将严厉查处假按揭等违规行为和变通做法。

    ■ 新闻背景

    首付升至4成各行自定二套房标准

    9月27日，央行和银监会联合出台规定，将第二套（含）以上住房贷款的首付款比例提高至40％，并要求贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

    但由于《通知》未明确规定“第二套”的认定标准，因此各家商业银行纷纷出台了各自的二套房贷实施细则。

    　　■ 央行答疑

    “家庭”指借款人及配偶和未成年子女

    央行表示即使首套房贷款还清，仍按第二套房政策执行

    昨日，央行在其网站上解释了为何要“以家庭为单位”认定二套房标准等问题。央行表示，此举有利于强化宏观调控。

    根据通知，“以家庭为单位”的范围是指借款人及其配偶和未成年子女。央行表示，从中国国情出发，以家庭为单位认定比较合理，而且也符合我国夫妻财产共有的法律规定，这样既与我国家庭现实一致，又有利于严格执行《通知》规定，强化宏观调控。考虑到“家庭”的成员构成有很大区别，因此《补充通知》特别明确，作为认定借款人住房贷款次数标准的“家庭”成员范围仅指借款人及其配偶和未成年子女。

    央行同时明确，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

    这就是说，即使将原来的房子卖了，还清了银行的贷款，之后再贷款买房，仍被视为第二套房。央行认为这样，既可抑制不合理的需求（包括以贷炒房），又可满足居民改善住房条件的合理需求。（记者苏曼丽）

    ■ 银行反应

    “谎报婚姻者银行无法核实”

    银行业人士同时认为，“当地人均住房水平”规定过于模糊

    对于央行的通知，有银行人士向本报表示，央行界定标准更加严格，有利于解决银行间的不良竞争。但该规定的操作性应该提高。

    　　三大系统尚未完全整合

    一位中信银行人士表示，从目前来看，各家银行执行的标准都比此规定更加宽松，央行此次明确规定后将有一个紧缩效用。“我们目前界定第二套房考虑夫妻两人因素，但小孩的贷款并没有考虑进去”。

    “在监管部门严格的要求下，预期会对明年的房贷业务量产生一定的影响”。该人士解释说，“在这种情况下，对于一些可买可不买的消费者，就可能不再买房，这部分的贷款业务就有丢失的可能”。

    在可操作性方面，这位人士说，通过央行的征信系统查出夫妻双方贷款情况不存在问题，但对于儿童的界定则还不确定。

    此外，一商业银行个人房贷部经理向本报表示，按照通知，银行利用个人征信系统可以明确查出申请人是否在银行有贷款行为，即使是未成年人只要在银行贷款了，征信系统也肯定有记录。不过，如果是申请人故意谎报婚姻状况，那么银行方面还是无法核实。

    此前北京银行一名支行行长曾表示，由于民政部门婚姻登记系统、房产部门的房产交易记录系统和央行的征信系统，尚未完全整合，因此单纯依赖央行征信系统并不能完全支持以“户”认定。

    人均面积标准难以认定

    对于贷款首套房面积低于当地平均水平，再次申请贷款可按首套房政策执行的规定，银行认为这一条是执行难度最大的。

    首先，数代同堂在同一屋檐下居住，这种情况在中国并不鲜见。如果借款人在提交申请贷款资料时，将父母、祖父母一同算入内，以增加家庭成员人数来降低人均住房面积，银行对其可否放宽标准？

    其次，“当地人均住房平均水平”，按字面理解，应为贷款银行所处地区水平。不过，家庭首次和再次贷款购房在不同地区，而两地人均住房面积水平不一，又应如何处置？银行认为，要求借款人来提供当地房产管理部门的结果有一定难度，而且增加银行的考实资料真实性和准确性的工作量。建议房产管理部门建立专门数据库，提供各地人均住房面积数据。

    　　部分银行二套房贷款办法

    建行　北京地区第二套房首付比例为五成，按家庭为单位认定二套房，若此前使用过公积金贷款买房，再贷款时也按二套房标准实行。

    中行　按照“个人”单位作为第二套房界定标准。

    光大　首付四成，以个人为单位，而不包括其家庭成员，也就是说夫妻二人都可以分别贷款买房。

    交行　交行总行没有统一标准，各地分行自行确定。首付比例不低于四成，借款人只要结清已有的房贷，再申请贷款买第二套房，将被认定为第一套房。

    综合本报记者张诚苏曼丽周鹏飞广州日报稿件

    ■ 专家观点

    “细则忽视合理需求”

    专家称，央行出台标准将打击买房动力

    昨日，北京师范大学金融中心主任钟伟教授表示，央行的标准对第二套房的限制抹杀了居民合理的个性化住房需求，在实证上没有降低风险的数据支持。

    钟伟说，从目前《细则》制定的标准来看，其逻辑基础是对第二套房提高门槛，可以降低银行业的房贷资产的风险，“这一想法似乎是成立的，但在数据上从来没有得到证明”。他表示，虽然我们可以假设第二套房多有投机需求，但事实上这一是否就造成了银行的高风险，还不得而知，“而已经买过房的人还清贷款后再去买第二套房，明显的经济实力和信用都有保证，对此仍然予以限制从控制风险角度来说是不成立的”。

    其次，他表示，“不管是出于两地婚姻，赡养老人，子女教学等问题都会存在很大量的对第二套房的需求，对此一味进行抹杀是不合适的”。此外，在实际操作上，银行系统如何和房地产管理部门进行协调也都存在问题。

    钟伟最后评价：由于近期各主要楼市纷纷出现回调状况，这一政策由于有效地抑制了需求，对买房动力是个打击，“会继续延续楼市的观望状态，最明显的表示就是成交量大幅度萎缩”。（记者张诚）

    ■ 房企说法

    “北京楼市趋冷压力可能增加”

    对于央行的规定，“明天第一城总经理”陈云峰昨日表示，“对开发商的影响是非常大的”。

    他表示，原来部分银行是以个人为单位的，这样可以操作的空间比较大。现在以家庭为认定单位，是二套房政策从严执行的体现。

    陈云峰说，从今年10月份二套房贷政策出台后，“真实感受到销售开始放缓”，有些购房者确实因为增加10%的首付比例就买不起了，以家庭为单位后，将会有更多的购买者因二套房界定标准的变化而放弃购买。

    他表示，部分购买需求被抑制后，开发商的销售压力就会增加。目前北京部分项目出现销售放缓，在一定程度上和二套房贷政策有着密切的关系。部分开发商已经开始针对二套房政策采取一定的措施，比如要求购房者全款购买，主要原因就是怕央行针对住房按揭方面采取更为严格的政策。此外，开发商的资金回笼压力将增大。（记者张学冬）
    来源：新京报

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