方正验房工作室::多方数据"打群架" 楼市调控深陷房价迷局

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多方数据"打群架" 楼市调控深陷房价迷局

发表日期:2007/12/13 12:00:44 点击数：572

    房价究竟是上涨了？抑或下跌了？房价究竟怎么走？这个问题如今成为最敏感的房地产“雷区”。

    　　权威部门“小心翼翼”，市场机构众说纷纭，街头巷尾更是人云亦云。各种数据不同、对立乃至部分失真，编织成一张巨大的房价迷网。可怕的结果是，这张迷网“迷”得房地产调控如同盲人摸象：既没有最真实的调控依据，也缺乏关于调控结果的准确无误的实际检验标准。最终的后果是，调控举步维艰，难以找到对症下药、药到病除的关键点。　

    　　交易价格乱花渐欲迷人眼

    　　王小姐正在考虑置换住房，掌握并理解收集来的房价参考数据是必做的“功课”之一。出乎意料的是，无论是网络、电话，还是中介面对面的介绍，形形色色的房价数据使她根本无法适从。

    　　“首先考虑的便是网络渠道。”她分别登录了几个大型门户网站下的二手房交易频道，发现“更新很慢，有些数据甚至停留在几年前的水平。”这种由个人交易者自由挂牌交易的网络平台，虽然能够最为直接地体现卖家的心理价位，但数据并不接近市场。“无法作为参考，很乱。”王小姐说。

    　　公开披露的各种房价统计数据也是王小姐的信息来源之一。她非常关注来自于统计局、房地局等权威部门发布的数据。但问题是，在权威部门发布的信息中，别说是区域性价格，就连平均房价是多少，也都无从了解。

    　　无奈之下，王小姐只能采用“笨办法”——实地考察中介机构提供的价格。她承认，由中介提供的价格信息，的确能够比较客观地反映当地的市场行情，但其中涉及到的“挂牌价”、“成交价”、“到手价”等名目繁多的各式花样，让她如坠云里雾里，“太复杂了”。

    　　几家中介企业在接受上海证券报记者采访时，对于多种价格并存的状况并未否认。“中介作为交易居间机构，会采用许多方式方法以尽力促成交易。”

    　　按照中介行业的定义，所谓“到手价”，即“净得价”，是指业主在卖房过程中去除一切税费、佣金和其他费用后到手的净收益。“成交价”则是指买卖双方在交易合同中约定的价格，其中包括卖方的各种税费和佣金。而“包佣价”则是同时包含了“到手价”、买卖双方在房产交易过程中的税费以及佣金的总价款。

    　　名目繁多的价格称谓难免会使人产生疑惑：究竟是为了迷惑客户？还是市场需要？上海美联物业交易管理部高级经理王磊认为，金融、税收等方面的宏观调控始终不断，随之而来的情况是，许多客户根本无法清楚地知晓繁杂的税费交纳结果。对于这部分客户而言，“到手价”是最能够体现直观感受的价格方式。“通常‘到手价’都是由房东提出的，这能够代表卖家的实际心理价位。”此外，由于房地产经纪行业的竞争日趋激烈，价格通常成为抓住客户的首选因素，对外标榜的“到手价”也就成了吸引客户眼球的招牌。

    　　上海中原地产新天地分行高级经理高云飞介绍说，有经验的中介人员会根据不同客户区别对待。“对于那些非常了解市场的客户，会报‘到手价’；而对明显不老练的客户，就报‘成交价’。”

    　　阴阳合同真实房价被压低

    　　摸不清头绪的状况，同样出现在卖家身上。

    　　投资客陈先生拥有多个市中心楼盘，是附近几家中介的常客。“平心而论，我对于中介参与交易并不完全放心。”陈先生开门见山地说，“买卖双方始终是被隔离开的，我需要的买方信息是由中介来传达，可以说并不透明。”据称曾经受骗过的陈先生，说起房产交易仍然心有余悸，但又无可奈何。

    　　陈先生称，在交易过程中，中介还会“指导”买卖双方做点“手脚”。而这种“手脚”，其实就是通俗所讲的“阴阳合同”。据了解，在一些二手房买卖中，买卖双方会口头协商或签订价格不同的两份合同，以实现避税。“比方说一套房产是100万，成交合同实际体现的只有70万，剩下的30万就以另一份装修合同来支付。”陈先生向记者解释。

    　　为了规范二手房市场，各地政府部门纷纷实行二手房网上签约、网上备案、交易资金监管等新规定，但存在“阴阳合同”的现状，仍然是一个业界公开的秘密。“这几年房价涨得厉害，原先的非普通住宅标准早已不适用了，随之而来的税收问题表现得十分突出，买家势必会主动提出设法做低房价以逃税。”一位业内人士分析道。

    　　上海2005年出台普通住房和非普通住房的区分标准，除去各种硬件设施规定之外，对于普通住房的价格限定是：坐落在内环线以内的低于每平方米1.75万元人民币，内环与外环之间的低于1万元，外环线以外的低于7000元。契税征收按普通住房1.5%的标准收取，而归入非普通住房类，契税则按照3%收取。

    　　然而，随着今年上半年房价出现新一轮疯涨，上海市内环以内早已难觅1.5万元/平方米以下的房源，内外环线区域房价也大都超出1万元/平方米。即使实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍，但按照价格划分，有许多房源依旧被归入了非普通住宅行列。在这些客观因素的促成下，滋生“阴阳合同”的土壤就格外肥沃。

    　　随之而来的反应是，当这些并不属实的成交价格进入网上备案系统之后，统计数据便很难体现出准确性。“官方数据实际上偏低。”一位负责进行数据研究的专业人士毫不客气地指出。

    　　9月份，国家发改委、国家统计局的调查显示，全国70个大中城市房屋销售价格中，广州二手住房销售价格同比上涨7.3%，环比上涨0.9%。而广州市房管局发布的全市十区房地产市场报告则显示，9月份的存量住宅交易登记均价为4307元/平方米，同比增长20.3%，环比增长7.7%。同时，根据社会机构的发布数据，广州市9月份的二手房市场均价则为7334元/平方米，环比涨幅为5.0%。三者公布数据之间的差异，以“南辕北辙”形容不为过。

    　　权威打架数据失真因过滤？

    　　近期，广州市国土房管局的一则文件引发公众热议。

    　　广州市国土房管局宣布，打算逐步取消名下网站“阳光家缘”的实时签约数据。据报道，今年7月份，在广州市国土房管局发布的市场分析报告中，广州市十区新建商品住宅均价为8490元/平方米，但“阳光家缘”7月31日的实时签约数据则反映出十区当月预售商品住房的均价为9473元/平方米。

    　　在上海，房价走向同样成谜。具有官方背景的上海房屋租赁指数办公室，刚刚发布11月的上海房屋租赁指数，环比涨幅为1.9%。而在社会机构的统计数据中，当月则环比下跌了1.28%。

    　　上海证券报记者分别登录北京、上海、广州三地的官方房地产网站，以寻求公开的价格发布信息。在北京市房地产交易管理网上，明确的价格发布信息止步于2006年；广州“阳光家缘”的住宅累计信息均取自于从1月份延至当月的平均数据；而在上海网上房地产上能够得到的市场成交价格信息，仅仅显示了不同价格区间的住宅成交套数而已。可谓“数据迷局”。

    　　对于权威机构公开数据的不同，广州市房管局曾做出过解释：住宅均价等于依法登记的所有商品住房买卖合同中记载的交易总金额除以交易总面积，为全样本统计，可反映一个城市（地区）的整体价格水平和辖内交易量、交易结构的变动趋势；价格指数是在一个城市（地区）选取一定数量典型楼盘的交易价格，在对其涨跌幅度进行同质化处理后的加权平均数，为抽样统计，可反映一个城市（地区）在一定时期内的住宅价格平均涨跌情况，但一般不反映交易结构变动差异。

    　　“两指标在反映房屋价格水平和走势上各有侧重，从短期看，成交量和成交结构的波动容易造成两指标出现一定差异；但从长期看，同质性、成交量、成交结构等可变因素差异将缩小，两指标的走势将趋向一致。对两指标的相对长一点时间的跟踪了解和综合运用将有助于对房屋价格情况进行更全面、准确的判断。”

    　　“官方数据与市场机构数据的不合程度很高。”据北京“我爱我家”分析师介绍，官方数据的采集方式样本量大，操作时间流程长，因此容易出现官方数据与中介市场调研数据的不一致。“这种不一致包含了研究时效性的不一致、研究内容的不一致和研究结果的不一致。”

    　　“国六条”明确提到：“完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。”有业内人士指出，“均价”无法客观反映市场真实标准。由于商品房价格差别大，且有不同区域、不同档次之分。均价上扬，可能是高端产品价格拉动所致；均价下降，则可能是低端产品成交量放大造成的冲击。

    　　甚至有知情人士表示，自从房价问题被提升到政绩考核的高度之后，各地政府部门的处理态度就不约而同地谨慎起来。“凡是需要发布的数据几乎全部需要过滤。”该人士意味深长地表示。

    　　曾参与过官方数据发布的一位研究人士告诉记者，在数据的制作过程中，通常根据划定区域及板块范围寻找样本楼盘，以该楼盘的价格变化来代表板块的价格走势。同时，在当月的样本楼盘成交数据的基础上，对数据进行相应的修正和测算，以得到标准样本楼盘的当月价格。最后，根据相应的统计方法来算出全市性的二手房指数。

    　　上海中原地产研究咨询部经理马冀透露，一般来说，中介的市场数据来自于多个渠道，由每月财务成交数据、成交金额统计反馈等各项组成。通常选择不同区域、不同板块的多个样本，如成交活跃度高、具有代表性意义、价格水平较为典型的楼盘。但他同时指出，由于二手房中介企业通常定位不一致，因此采集样本也无法代表全部市场。“只能建议客户可以根据不同的细分市场，选择有针对性的中介市场数据用作参考。”

    　　专家建议，培养一个全国性的权威数据机构，同时改变均价的单一指标体系，对房价实行分类发布，以加强房价信息的透明度。



    房价数据需要"奥卡姆剃刀

    　　"简简单单的一个房价数据，却莫名其妙地变得复杂起来。
    　　
    　　将简单的事情复杂化处理，最终却忘记了根本目的究竟是什么。房价，不过是提供一个市场的参考依据而已。在“国六条”提出的总体纲领中，完善房地产统计和信息披露制度，是为了增强房地产市场信息透明度，以全面、及时、准确地发布市场供求信息。

    　　上海自2004年开始，便开始全面试行新房的网上房地产备案登记，2006年实施了二手房的网上备案。北京则从2005年进行商品房网上备案，今年则为进行存量房网上备案程序实行酝酿“热身”。此外，广州、西安、杭州等地，也早已纷纷实行新房的网上备案。但问题是，通过那些所谓的权威部门发布渠道，房价却总是如同雾里看花般难以捉摸　[全文]


    房价统计无“准信”，“雾里看数”看不透
    　　
    　　近两年来，各地市场上显示的房价不断刷新，而不同政府部门公布的统计数据却使消费者陷入“数字迷雾”。

    　　2006年3月，国家发改委、国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，当年1月和2月，北京新建商品住房同质楼盘销售价格同比增长了8.4%和7.3%。同时，北京市建委和市统计局等部门联合向社会发布，之前两个月，北京市商品住宅预售交易价同比上涨17.3%。

    　　而对于2005年北京房价的涨幅北京市的数据是19.2%，而国家统计局公布的数据是6.8%。

    　　不仅是不同政府部门公布的数字大相径庭，专家学者提供的数据也是千差万别。中国社会科学院金融发展室主任易宪容认为，当时全国商品房空置率已达到26%，“属于严重积压，必须采取强硬措施，否则将对国民经济带来严重后果”。而北京师范大学管理学院教授董藩则认为，商品房空置率不足1%，无需大惊小怪　[全文]


    房价数据存在统计难点

    　　近几年，房价成为了各界关注的热点问题，房地产行业的相关数据也就自然越来越引起各界人士的关注。但从实际情况看，各地房地产数据统计部门就一些数据问题经常会出现冲突，业内人士对记者表示，这主要是因为相关数据统计中存在着信息收集难、统计难、协调难等诸多问题。

    　　国土部门有关负责人曾经对土地数据统计工作做过表态，认为地籍基础工作与土地调控的要求还有不小的差距，突出表现在：一些地方对基础工作重视不够，经费投入少，专业调查队伍不健全；数据不实，个别地方虚报或瞒报数据；数据上报周期长，有些非常重要的数据到年底才能上报统计一次，不能及时反映变化了的土地利用情况；指标体系不合理，信息不丰富，不能充分适应管理的需要 [全文]


    官网房价数据3636元市民却找不到此价格的房子

    　　昨天，郑州市房管局公布了8月份新的郑房指数，8月份，郑州商品住宅每平方米的平均价格为3636元，仅比7月份涨了12元。但一些市民却提出，他们跑遍了新开发的楼盘却找不到这个价位的房子，大多数商品住宅的价格都在4000元／平方米以上。那么，3636元这个价格又是怎么得来的呢？为什么和现实有如此大的差别呢？对此，记者做了一番调查 [全文]
    来源：上海证券报

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