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住房维修金听证激辩四大焦点

发表日期:2008/1/20 16:55:02 点击数：558

    　　
    　　《江苏省住房专项维修资金管理办法（草案）》立法听证会昨天上午如期举行，草案中提出的按面积缴存首笔维修资金的新方法受到绝大多数听证代表的赞成。不过，对于每平方米20-100元的缴存标准是高还是低，业主专用车库要不要交维修资金等问题，来自业主、物管企业、开发商、房地产行业协会、房管部门、专家学者、律师等七个方面的11位听证代表，以及5位旁听代表，从各自角度表达出各种观点，尤其是业主、物管企业、开发商对一些问题展开针锋相对的激辩，使2个半小时的听证会迭宕起伏。听证会上，按面积缴首笔维修金的方案获11名代表中的10人赞成。
    　　A 听证焦点

    　　1、缴存标准

    　　（1）将按总价比例2%或3%缴款变成了按专有面积每平方米20-100元计算建安成本费，这样首次缴存标准将大大降低。

    　　（2）与住房结构相连的汽车车库中，业主专用的车位由业主按照每车位3000元至5000元标准缴存。

    　　（3）修电梯的费用由开发商负责，按房屋面积每平方米20-100元标准缴存。

    　　2、资金征管

    　　由市、县政府部门设立一个非营利性质事业单位代收代管。收缴时由开发商代收或由业主自行缴款。

    　　3、电梯车库

    　　与住房结构相连的汽车车库中，通过合法转让方式取得的属于业主专用的车位，由业主按照每车位三千元至五千元标准缴存；属于全体业主共用的车位，不单独计算缴存。

    　　设电梯的房屋，另由建设单位按照业主拥有房屋专有面积每平方米二十元至一百元标准，一次性缴存属业主所有的维修资金。

    　　4、计息增值

    　　维修资金只在需要时才支出，因此首次维存后会在一定时间内产生沉淀。维修资金增值部分应专户存储，按照规定用于支付业主的利息。参照住房公积金计息方式，维修资金缴存当年按银行同期活期利率计息；次年未发生使用的，按银行同期一年期定期利率计息。

    　　增值多余部分可以用于代管单位的管理经费和特困家庭住房维修。

    　　B 现场实录

    　　争辩之一

    　　20-100元/平方米多了还是少了

    　　观点一：“标准再降一点，开发商也缴一点”

    　　持观点者:业主

    　　南京市鼓楼区人民陪审员史廷玉：这个标准应该略减为15-80元每平方米，让建设单位或售房单位按5-20元每平方米再缴一部分维修资金备用金。如果经过10年或者若干年没有动用，那么把这部分钱再返还给开发商。发生维修时，先动用业主钱，不够的再用开发商的备用金，这样子可以鼓励开发单位认真建房，选优质长效的好材料建房。

    　　观点二：“首次缴存标准太低了，应该上调点”

    　　持观点者:物管、开发商

    　　扬州新能源物业公司杨杰：我赞成取消按房价2-3%比例缴存首笔维修资金，但是我也有个建议，首次缴存易，续缴就难了，而且现在房屋维修成本不断上升，建议把最低额从20元上调至30元。

    　　南京凌云物业公司张家宁：草案对商品住房首次缴存确定的标准考虑到了全省各地区经济发展的差异性，基本是合理的，但相比较南京2000年制定并已实行的标准来说，草案100元一平方米的上限还是低了点，建议将上限上调一点，实现平稳衔接。

    　　江苏亚东建设集团刘成刚：20-100元每平方米的标准，上限、下限都偏低了。很多老百姓不清楚维修资金的用途，那是因为现在很多房子都比较新，还没到动用的时候。事实上，一些小区3-5年后外立面就不成样子了，对增值保值都不好，必须要重新粉刷，这笔钱就是从维修资金里出的。

    　　观点三：“按面积缴不科学，应当按成本缴”

    　　持观点者:专家

    　　南京工业大学房地产系副教授吴翔华：以20-100元为缴费基数存在的问题一是由于通货膨胀等因素的影响，标准要经常调整，调整以后又会引起新旧标准收费上的矛盾；二是由于客观存在的社会商品房、房改房、经济适用房、拆迁安置房等不同物业类型，要确定不同的收费标准，容易引起混乱现象；三是这个区间太多，有较多的选择，实际操作麻烦。建议以建筑成本价为缴费基数，能客观地反映物业本体的造价，由政府主管部门按不同物业类型定期测算下发，统一参照执行，操作性强。

    　　争辩之二

    　　维修资金政府想管业主也想管

    　　观点一：“业主自己的钱，应该由业主委员会来管”

    　　持观点者:业主

    　　如皋检察院退休检察官陈泉：我建议由业主委员会派出退休的财会人员与物业公司的会计共同组成一个管理部门，管理维修资金增值部分的使用，如何使用则由业主委员会决定。

    　　观点二：“巨额资金由政府代管是必要的”

    　　持观点者:物管、开发商、房管部门

    　　张家宁：草案提出设立一个非营利性的事业性质管理单位，个人认为这是很有必要的，这个单位对维修资金的保值增值要发挥作用。

    　　常州市物管中心主任黄文良：维修资金数额庞大，由政府来代收代管是必要的。如果业主委员会自己在外面找财会人员设立个专门的管理部门，这笔人工无疑也是从维修金中出。

    　　观点三：“政府代管，在法律上没有依据”

    　　持观点者:律师

    　　南京蓝海律师事务所律师卢增宽：业主共有的维修资金，业主就是所有权人。按照法律规定，权利人享有占有、使用、收益、处分的权利。现在的问题，办法草案提出由政府部门代收代管。而“代管”一词在《辞海》中的解释是指政府对无人管理、产权不明等财产代为保管的措施，目的在于保护社会财富不受损害。代管一词也出现在《民法通则》上，规定失踪人的财产由他的亲属、朋友代管。维修资金不是无主财产，如果政府规章中直接赋予政府主管部门代收代管的职权，那么法律依据是什么？权力的来源在哪里呢？

    　　观点四：“苏州没专设部门管，维修金也正常运作”

    　　持观点者：苏州市房管局

    　　苏州市房管局物业处处长吴宁：苏州市的住房维修金共有40亿左右，这么大的量实际上进入使用的并不多，现在没有专设管理机构也运行得很好。苏州的做法是，由业主直接去银行缴款，凭卡办房产证，或者由建设单位代收。我认为，维修资金管理不应该是一个管理模式，更不应该是一种行政主管部门代管的管理模式，应该由业委会成立后自行选择房产主管部门代管或者业委员自己管理。

    　　争辩之三

    　　电梯和车库维修费哪里出

    　　观点一：业主、物管：“电梯应该让开发商终身保修”

    　　张家宁：对设电梯的房屋向建设单位征收属于业主的专项维修资金很有必要，但是标准低了点，建议能以现有电梯的一次性更换成本为依据向建设单位征收此项维修资金。

    　　史廷玉：对设电梯的房屋向建设单位收费的标准可提高为30-120元每平方米，因为电梯是易损品，每天都要运行折旧，让他们多缴点备用金才促进他们用好产品。而且，我建议立法让开发商对电梯终身保修。

    　　开发商：“如果缴电梯维修钱，我们也会转嫁进房价”。

    　　观点二：“车库再收维修金就不好卖了”

    　　南京房地产开发建设促进会张辉：维修资金首次缴存的主体只能是业主。如果要开发商缴这笔钱，最终也只会转移进房价，这个负担还是业主的。

    　　刘成刚：车库最好不要收维修金，收的话也太高了。开发商的很多利润都来自于出售业主专用车库，如果收费就不好卖了，开发商在此损失的钱也会转嫁给房价。

    　　观点三：“开发商想转嫁给房价可能性不大”

    　　吴翔华：是应该由开发商拿出一点物业维修费来，而且现在的房价并不是成本上升式的上涨，收这笔钱不会推动房价上涨的。

    　　黄文良：电梯维修是应该由开发商来承担，转嫁是另一回事，而且“一房一价”情况下转嫁没那么容易的。

    　　争辩之四

    　　维修资金增值部分怎么分配

    　　观点一：“对代管单位的财务要进行审计”

    　　张家宁：增值的“多余部分”可用于代管单位开支，但也要明白有度，建议增加年度审计，每年公布财务状况，他们每年花了多少钱，多少是从维修资金里出的，多少是政府另补贴的都应当公示。

    　　河海大学教师王得祥：增值部分用于代管部门的管理费用我是有异议的，代管单位的管理费用应该明确经费渠道，不得多有多得、少有少得。

    　　观点二：“政府代管部门没让资金增值就应该算失职”

    　　张辉：规定了那么多增值渠道，这笔钱由政府代管就不应该没有增值，如果没有增值就应当算监管机构失职。每年返还业主的利息还是应该按固定利率算。

    　　观点三：“全体业主的钱怎么能用于政府扶贫”

    　　杨杰、张家宁、张辉、卢增宽等代表均明确提出，草案中规定的维修资金增值多余部分可用于特困家庭住房维修，出发点是好的，但是操作起来会引发矛盾。特困家庭的帮扶应由政府通过别的渠道进行，与业主们的维修资金无关，从维修资金中提取钱来扶贫，很容易产生挪用等问题。


    　　其他观点

    　　非住宅也应该明确缴费标准

    　　立法应照顾非住宅项目

    　　房管部门代表黄文良提出，随着房地产行业的快速发展，多元产权的界限越来越模糊，在建的住宅项目基本都包括非住宅用房，非住宅项目中又包含着住宅用房，我们实际操作中遇上非住宅维修就特别困难。我认为立法时应当明确规定非住宅的维修资金维存标准。

    　　建议在买房时由开发商代收

    　　业主代表陈泉还建议可由建设单位代收代缴，因为很多业主为了不缴维修资金，有的宁可拖着不办房产证，这笔业主共有的钱如果长期缴不齐对维修不利。房产行业代表张辉就针对他的观点指出，不能由建设单位代收代征，从买房到拿房有很长的时间间隔，资金安全得不到保证。

    　　业委会“惜用”维修金咋办

    　　11位听证会陈述代表发言结束后，很多旁听代表也憋了一肚子的话想表达出来。南京市物业管理办公室朱鲜荣就担心，资金计息会不会造成业主委员会“惜用”。“如更换上下水管，修补小面积的外墙或屋面，这些项目维修金额并不大，但如果动用维修资金，那就会损失全年的定期利息。”朱鲜荣建议，可以由业主大会决定，将部分资金用于存定增值。

    　■缴存标准、资金征管、计息增值、电梯车库成焦点
    　　■按面积缴首笔维修金的方案获11名代表中的10人赞成

    　　■规章将于明年出台，执行时间暂无定论

    　　C 会场之外

    　　今后提取维修金将很便捷

    　　省建设厅副厅长宋如亚在会后接受记者采访时表示，草案不但力图形成一种由业主、业主委员会，代管部门，银行三方监管的机制，而且草案还简化了业主提取维修金的条件，今后一个单元出了问题，本单元内2/3业主签字即可去代管单位提款。

    　　到去年底全省维修金共104亿

    　　据介绍，近年来我省各地积极探索，重点加强维修资金的归集管理，截至2006年，全省已归集维修资金约104亿元，其中商品房归集约70亿元，已售公房归集约34亿元，其中商品房部分使用3352万元，已售公房部分使用2.57亿元。宋如亚表示，现在听证的这份草案中规定，要形成维修金统一归集、专户存储，以物业管理区域为核算单位按幢建账、核算到户、专款专用、业主决策、政策监管，政府部门与业主、业主委员会、银行共同参与相互制衡的管理机制，并通过完善机制来解决政府代管可能出现的问题。代管单位每年向业主发一份对账单，以保证业主的知情权。

    　　按面积缴存将减轻购房负担

    　　近年来，住房价格在部分城市涨幅较大，以售房价比例缴存住房维修资金的方式已呈现明显的弊端。一是不能体现维修的真实性和科学性；二是维修资金首次维存加重了购房人购房的资金负担；三是缺乏同幢、同区域房屋首维的相对公平性。因此，草案按全省目前各地不低于建筑安装成本价5%进行测算，采用了按面积分摊的绝对值缴存的方法。

    　　今后提取维修金将更加方便

    　　省建设厅还介绍，过去根据国家规定，要想提取维修资金来对公共部分的损坏进行维修必须满足“2个2/3”，即房屋专有面积的2/3的业主同意、全体业主人数2/3同意，但实际上将业主召集起来开会是很困难的。草案中对此有了改进，只要相关联的业主中2/3同意就可以了，比如一个单元的楼梯断裂，只要这个单元内2/3业主就可以决策，两户人家公用部位因自然原因损坏了，只要这两户业主的2/3同意就可以了。


    　　D 立法意义

    　　政府规章都将

    　　尽可能听证

    　　作为江苏省政府首次召开的地方性规章立法听证会，昨天召开的这场听证会有着不同寻常的意义。省政府法制办副主任邵伟明告诉记者，今后凡与老百姓利益密切相关的政府规章立法，省政府法制办将尽可能采取听证会方式听证社会各界的意见和建议，让立法成果能惠及更多群众。

    　　邵伟明说，昨天的听证会上，社会各界人士对草案提出了不少好建议，代表们的观点也各不相同，比如卢增宽律师提出的“政府代征代管没有法律依据”这一点就值得研究，如果说草案中的规定真的找不到上位法依据，那就要调研论证。

    　　E 市民呼声

    　　盼政策快点出台

    　　“我是南京市一名拆迁户代表，”当南京市民陶女士的声音响亮在听证会场时，引起了大家的共同关注，她说：“我最关心的还是这个政策什么时候能出台，我们老百姓最关心的就是，这样的好事不要拖个一年半载的，恳切盼望政府官员能尽快让我们老百姓乘上新政策的幸福列车。”此语言罢又引得场上代表、列席人员的掌声鼓励。

    　　对于老百姓关心的执行时间问题，省政府法制办、省建设厅没有给出明确答复。有关人士表示，立法的生效时间要等这部规章出台时才能作出解释。

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