方正验房工作室::资金链吃紧正在勒紧地产商“脖子”

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资金链吃紧正在勒紧地产商“脖子”

发表日期:2008/4/8 13:32:35 点击数：561

    “我们从来就没这样缺过钱，资金正在日益勒紧房地产开发商的‘脖子’，如果情况不能出现转机，真有点熬不住了。”近日接受记者采访的多数开发商都表达了相同或相类似的观点。记者采访发现，受银根紧缩等多重因素影响，一些中小开发商资金链开始吃紧，部分还出现了“钱荒”的现象，一些顶不住压力的房地产开发商开始降价售楼。

    　　开发商熬不住开始降价售楼

    　　记者了解到，目前深圳、成都等城市房价开始出现松动，一些楼盘甚至出现了较大幅度的降价。金地梅陇镇是深圳龙华街道的大型社区，该楼盘去年发售的二期项目均价1.2万元/平方米，好的户型和楼层达到1.7万元/平方米，还不打折。今年2月下旬，情况出现了明显变化。该社区推出的三期项目均价为1.1万元/平方米还带精装修，房价也可打97折。

    　　其他一些楼盘也出现了大幅度的降价，曾经销售良好的可园六期均价至少为1.4万元/平方米，而现在的七期均价为1.1万元/平方米。不仅如此，记者采访得知，可园现在还推限量特价房，这些特价房价格均在8000元至9000多元/平方米之间，总价大致在60万元至70万元之间。

    　　成都市也出现了类似的情况，将于今年4月中下旬开盘的“朗朗风景”是远大地产在城南集中开发的第四期高档楼盘，比起去年开发的三期项目，“朗朗风景”增加了地热系统、换风系统、同层排水、酒店大堂等多项高档设施。当记者以买房者身份来到其售楼处时，售楼小姐一再向记者保证，其价格绝不会高于去年开盘的三期价格。

    　　华润置地(成都)公司于2007年下半年开发的高档住宅项目——“凤凰城”也加大了市场销售力度，推出了部分优惠特价房，其价格为每平方米6500左右，相比其年初对外销售的每平方米7500余元的均价来说，也降了1000元左右。

    　　就在房地产开发商降价售楼的同时，一些炒房者也抵挡不住资金的压力，开始往外降价吐房。记者从深圳中原地产证实，作为深圳豪宅代表的香密湖一号，炒房者近期也准备降价1000万元以求速卖。据悉，这名炒房者2006年全额贷款1618万元买下这套别墅，高峰时曾经叫卖3800万元。

    　　“目前，对于房地产公司而言可谓是一个融资‘冰冻期’，去年金融调控将开发商的自有资金提高到了35%，并且严格规定项目只有开发到中后期才能贷款。做这行这么久了，头一次感觉到资金这么紧张。”北京某房地产公司老总接受记者采访时无奈地说。

    　　银根紧缩切断了楼市资金流入渠道

    　　记者了解到，开发商闹“钱荒”绝非偶然。从银行贷款方面看，尽管目前有关银行放松二套房贷款的传言不断，但从总体上看商业银行住房贷款的闸门仍然把守得比较严。

    　　记者从某商业银行授信审批部了解到，由于该银行对房地产的贷款额度在总贷款量中的比例是固定的，目前对房地产企业的放贷情况基本是两个极端。只要还有放款额度，信用良好的大企业随时都可以拿到贷款。但据了解，这些企业中部分企业目前并不存在资金问题，没有贷款意愿。而对于中小企业，该银行态度十分谨慎，几乎不予考虑。针对外界关于商业银行对房地产企业贷款出现松动的说法，该银行表示不太可能。

    　　一方面是贷款闸门被全面收紧，另一方面多家银行今年的贷款额度也普遍少于往年。一位不愿透露姓名的银行业人士透露，四大国有商业银行的深圳分行的新增贷款额度每一家都不到100亿元，其中工行约60亿元，建行60亿元，农行40亿元。而建行深圳分行去年一年就发放了140亿元的个人住房贷款。

    　　不仅房地产开发贷款被全面收紧，记者还注意到，银行对曾经“兴风作浪”的炒房者也收紧了钱袋。“我们的态度很明确，个人住房贷款主要满足自住需求。”中国农业银行深圳分行个人业务部总经理助理寿永春表示，他们在房贷方面保持了比较稳健的发展，其方针就是满足自住、规范投资、遏制投机。

    　　据他透露，目前深圳的个人住房贷款业务仍然处于试探恢复阶段。从业务量看，与高峰时期的平均数值相比，新年以来贷款数量大约减少了1/3，主要是以自住需求为主。一个重要原因就是，去年底人民银行叫停转按揭贷款和加按揭贷款业务后，各家银行更加严格执行“家庭首套住房”标准。

    　　记者发现，由于银根全面紧缩，楼市资金流入主渠道被切断。成都置信实业(集团)有限公司副总经理陈建蓉告诉记者，在“银根紧缩”的背景下，房地产市场面临巨大的考验，很多房地产开发商都面临着巨大资金压力，成都置信也不例外。她分析说，由于原材料、劳动力、土地等生产要素价格的上涨，房地产企业已经远不可能再获得像过去几年那种高利润了。

    　　陈建蓉说，成都置信旗下的房地产项目销售量与去年同期相比下降了很多，而很多购房者也在“房价下跌”的预期中“被动观望”，更进一步加大了房地产市场的疲软程度。如果不能尽快扭转这种局面，可能会让一些房地产企业因资金链的断裂而出现崩盘。

    　　和陈建蓉的担忧相同，海南一位房地产业内人士童先生也表达了相同的担忧。他说，一方面是银行全面收紧信贷闸门，另一方面市场成交量也不容乐观，如果情况进一步恶化，中小房地产企业必然面临生存危机。

    　　低迷成交量令开发商资金链“雪上加霜”

    　　童先生的这种说法并非“耸人听闻”。记者发现，开发商资金链条的另一个流入渠道——售房所得也因为成交量萎靡而变得异常紧张。根据深圳中原地产发布的报告显示，受楼市不景气以及春节等因素的影响，2月深圳仅成交一手住宅781套，环比减少65.5%；全市成交二手住宅2020套，环比下降了35.87%；成交面积为16.81万平方米，环比下滑了43.51%。

    　　与深圳成交量不景气的情况类似，北京等一线城市也出现了成交量低迷的情况。多位接受记者采访的房地产开发商都表示，如果情况不能够出现好转，未来楼市还可能出现更大的变数，当前部分城市出现的降价售楼现象就是市场的一个真实写照。的确，受多重压力的共同影响，为了尽快回笼资金，很多开发商正在加大降价幅度，以实际行动进行自救。

    　　对于目前市场上出现的情况，深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，今年国家依然坚持宏观调控，住房贷款不仅总额减少，而且主要针对自住客户，这打破了很多开发商的幻想。迫于资金回笼的压力，一些小开发商开始对外小幅度降价，别的开发商担心自己的房价太高，最终会砸在手里，也开始降价。这样互相影响，最终将导致大范围降价的出现。

    　　关于房地产开发商应该如何化解当前所面临的困局，接受记者采访的专家建议，房地产开发商应尽量开拓新融资渠道，比如通过私募资金、海外融资等方式。对于土地储备充足的房地产开发商还可以考虑通过转让土地获得资金。此外，打折让利促销，尽快回笼资金也不失为一个有效的办法。

    来源：经济参考报

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