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京沪深:开发商“磨洋工”坚守高房价

发表日期:2010/7/30 11:09:31 点击数:1655

    一边是持续走低的楼市成交量,一边是依然居高不下的房价。进入七月,楼市的博弈气氛愈发浓厚。记者从北京、上海、深圳等地的多家机构获悉,由于成交量的持续走低,京沪深三地楼市库存略有上升,消化周期延长。专家认为,楼市库存未出现大幅度激增,与开发商有意“磨洋工”放缓开发节奏,造成供应趋紧等假象进而坚守高房价密切相关。目前,库存量正在由底部缓慢回升,但尚未达到影响企业运营安全的程度。
   
      北京:推盘量骤降 商品住宅库存略增
   
      亚豪机构统计显示,北京4月还有42个项目推出,但5、6两月推盘量骤然下降,每月仅20余个项目开盘,6月新增供应套数相比新政出台前的4月下降了20%。截止到7月21日,仅有10个项目开盘,虽然还有10余个项目计划在7月剩余的两个周末推出,但开盘项目总量将难以达到预期开盘的34个项目。
   
      亚豪机构副总经理高姗告诉《经济参考报》记者,商品住宅库存量的大小取决于楼市供需关系变化,在调控政策出台前,楼市投资、投机消费盛行,旺盛需求导致楼市呈现供不应求的市场格局,供应不足的缺口由库存补足,商品住宅库存量逐步回落,最低回落至87000套左右。目前受调控作用,虽然对购房需求产生了强劲的抑制,但供应层面同样受到了影响,由于销售速度的下降导致新盘推出的放缓,在供需双双回落之下,商品住宅库存增加也并不明显,调控百余日以来的5、6两月仅累计增加了2000套。
   
      据介绍,北京楼市库存量最高的阶段是2008年11月,2010年6月末以北京楼市9万套库存量相比2008年11月末商品住宅近15万套的库存量,已减少了6万套,其中大部分是上轮调控松动后,楼市供应“青黄不接”,库存量被大量消化所致。据亚豪机构统计显示,已售出的6万套库存住宅中,有4万套是在2009年6月前消化的,这4万套的消化周期为7个月,而2009年6月末至2010年6月末的一年时间,楼市库存仅减少了2万套。
   
      在开发商减少供应量的同时,房价依然坚守高位。亚豪机构统计显示,新政出台以来,北京共有65个楼盘推出了后期新项目,除大兴区的两项目因区域供应量大、竞争激烈,下调项目售价外,还有万科中粮假日风景、蓝岸丽舍、新华联运河湾三个项目停涨,其余60个项目均对开盘报价进行了不同幅度的上调,平均涨幅近三成。
   
      上海:成交量下降过半 住宅可售量涨20%
   
      和北京的情况相类似,由于成交的持续走低,上海楼市库存量略有上升。数据显示,上海上半年新房成交29652套,对比去年上半年和下半年的78337套、83320套,下滑幅度达63%、65%。而21世纪不动产等中介机构数据统计显示,上半年二手房共成交6.91万套,也较去年上、下半年分别下降50%和57%。而上海商品住宅可售量较新政前上涨幅度接近20%。
   
      截至7月27日,上海网上房地产统计的可售一手商品住宅达589.8万平方米(41753套)。如果按照2009年年中商品住宅近200万平方米的月销售量计算,目前上海一手商品住宅库存只够销售3个月;如果按照近两个月的销售水平———40万平方米计算,至少还需14个月。
   
      根据中国指数研究院最新的统计,受新出台政策影响,上海商品住宅可售量较新政前上涨幅度接近20%,成交量低位徘徊。截止到上周,2010年周均成交面积仅为24.2万平方米,而2009年周均成交面积却高达50.2万平方米。
   
      二手房方面,截至7月27日,上海网上房地产统计的备案挂牌二手房源达到1572万平方米(137977套),创历史新高。
   
      根据中国房地产信息集团测算,上海一手商品住宅每套均价约260万元。按照工薪家庭每年7万元的收入标准测算,一个工薪家庭要想在上海买一套房子,不吃不喝也要整整37年才能买得起。薛建雄认为,开发商有意放缓开发节奏,造成供应趋紧假象,这是房价居高不下的主要原因。
   
      上海中原研究咨询部龚敏表示,第三季度进入传统楼市淡季,在政策扑朔迷离阶段,开发商通过减少供应防御过度降价属于正常现象。预计供应复苏至少要到9月份才能来临。
   
      深圳:开发商“磨洋工”放缓项目入市步伐
   
      和北京、上海相比,深圳的商品住宅库存量则相对偏低。深圳市房地产信息系统显示,截至7月23日,全市新房可售房源为29623套、346万平方米。虽然库存相对较少,但由于成交面积一直在低位运行,消化库存周期延长。中国指数研究院的统计显示,截止到上周,2010年深圳商品住宅周均成交面积为4 .8万平方米,而2009年周均成交面积高达12.4万平方米。
   
      记者了解到,面对前景不明朗的楼市环境,深圳开发商也放缓在建项目的入市步伐。据深圳市规划国土委统计,今年上半年,商品房竣工面积198.22万平方米,同比增长20.6%;商品房新开工面积273.05万平方米,同比增长22.4%。然而在竣工面积大幅增加的情况下,深圳楼市的有效供应并没有随之增加,反而是大幅减少。根据深圳房地产信息网的监测,2010年上半年全市住宅推售面积133.6万平方米,同比大幅减少四成多,推售套数为16452套,同比减少31.2%。
   
      深圳社科院城市营运中心主任高海燕说,遇到市场不好的情景,开发商会调节项目建设、新盘入市的节奏,“磨洋工”的情况很常见,这是很多开发商应对调控的“理性选择”。
   
      记者曾致电多个房地产开发商就专家的说法进行求证,但并未得到正面答复。
   
      中原集团研究中心董事程澐认为,在住宅需求急速萎缩的情况下,开发商大都采取“慢开盘、低销售”的经营策略,在不降价的同时,通过放缓开盘速度试探市场反应,然后再决定房价涨跌。
   
      D T Z戴德梁行近日发布的报告也指出,未来一段时间内,国内房价回调幅度有限,依据在于当前各城市的房地产库存量。2009年房地产库存峰值时期,大部分城市去库存化时间在12个月以上,个别城市高达32个月。而目前上海、广州及长沙呈负库存状态,深圳及武汉库存积压稍显过剩,去库存时间分别为8.6个月及11.2个月,而北京的去库存时间仅为2.3个月。因而房价波动幅度有限,一线城市或将下调20%-25%,二线城市或将下调15%-20%。来源:《经济参考报》
 

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