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北京调整买卖二手房最低过户价 购房成本将大增

发表日期:2011/4/7 15:45:42 点击数:3029

    随着楼市新政“京十五条”的逐步落地,楼市交易量大幅下挫。记者昨天从市有关部门获悉,近期本市二手房最低过户价将进行调整,二手房交易过程中用于计算税费的价格将更接近真实交易水平,购房成本将大增。普遍存在于二手房交易过程中的“阴阳合同”的问题也将得以根治。
   
      问题过户价与真实房价差数倍
   
      措施调最低过户价将接近实价
   
      按规定,二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中,需对交易房屋进行评估,评估得出的价格将作为缴税的基准成交价,也就是最低过户指导价。而目前北京二手房市场实行的最低过户指导价,最近一次调整是在2005年,因此部分地区的过户指导价仍停留在较低水平。如亦庄地区最低计税价格为3589元/平米,而2010年成交均价为20391元/平米。两者相差近5倍。也就是说,购买一套100平米的房产,真实购房总价为200余万元,而计税的总房价只有35万余元。这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。
   
      此前出台的“京十五条”明确提出,要对最低过户指导价进行调整。记者从有关部门获悉,北京新版的最低过户指导价已经制定完成,近期就将公布。究竟如何调整,调整后的最低过户价达到什么水平目前还不清楚。但可以肯定的是,调整后的最低过户指导价将更接近现在的房价水平。上调指导价意味着二手房交易税费的提升,以目前二手房交易税费均由买房人缴纳来看,过户指导价的提高无疑抬高了买房人的成本。
   
      此前本市执行的最低过户指导价较笼统,按区域划分。如二环内的二手房按一个标准执行,三环内按另一个标准执行,以此类推。实际操作过程中,可能同在二环内,有的二手房较新,有的邻近地铁,有的朝向更好,最低过户指导价却大致相同。因此,此次调整将考虑这些差别因素,即便是同一小区的二手房,过户指导价也有可能因为户型、朝向的不同存在差别。
   
      ■算账
   
      调整后购房成本大增
   
      一套80平米单价2.5万元的二手房,总房价200万元,若按真实交易价格计税,营业税11万元、契税2万元、个税2万元,总缴税额15万元;按单价6135元的最低过户指导价计算,总房价49.08万元,营业税26994元,契税4908元,个税4908元,总缴税额36810元,两者相差11万余元。
   
      以六里桥一套购满5年的普通住房为例(见下表),购买时均价7000元,出售时均价2万元,该区域最低计税价6135元,以此计算缴税不足万元,而按实际成交价计算应缴税3.2万元,两者相差两万元。
   
      ■影响
   
      将终结“阴阳合同”
   
      北京市房协副秘书长陈志曾表示,为了避免不正当的市场操作行为,政府应该根据市场情况及时动态调整存量房交易最低计税价格,使得指导价格更符合目前的房价水平。
   
      一旦政策落实后将会恰到好处地终结“阴阳合同”,对于稳定房地产市场交易秩序会迈出极有利的一步。
   
      增加房价下降预期
   
      “链家地产”首席分析师张月说,最低过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中,税费最后都会转嫁给购房者,提高最低过户指导价意味着交易的税收增加,购房成本明显增加。
   
      对于售房者,高成本房屋出售难度增大。对一部分房价高、税费多的房屋,购房者的购房意愿将降低。这类高价房的优势减弱,一部分业主或将因此调低价格。虽然当前因过户指导价而降价急售的人群占比较小,但过户指导价是长期措施,对于房价的影响将逐步体现,加之加息等调控政策的综合作用,未来房价下降预期强烈。
   
      改善性业主陷两难
   
      目前受影响最明显的是一些改善性业主,他们希望在最低过户指导价出台之前换房,以降低购房成本,亟须先将手中房屋出售,在目前观望情绪浓厚的环境下,卖房周期拉长,成交难度增大,改善性购房者陷入尴尬境地。
   
      以大兴区枣园小区为例,小区内约六成业主是改善性人群,因换房需求出售房屋。部分人担心过户指导价提高,比较着急出售,议价空间明显增加,部分房屋总价大约下降了5万元。 来源:京华时报
 

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