方正验房工作室::部分保障房信托名实不符产品计划书暗藏商品房

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部分保障房信托名实不符产品计划书暗藏商品房

发表日期:2011/5/17 16:46:30 点击数：3108

    据《证券日报》记者不完全统计，今年以来，挂钩保障房建设的信托产品发行规模总计大概在79亿元，这些信托产品无一例外的在信托计划的名称中注明了诸如“经适房”、“棚户区改造”、“拆迁安置房”等挂钩保障房的字眼。但是在这十数款所谓的“有保障房性质”的信托产品中，真正投资到保障房、经适房等政府所鼓励的房地产的资金却并不多。

    　　有业内人士对《证券日报》记者揭秘——这些挂钩保障房的信托产品中，真正投资保障房的比较少，很多产品不过是挂一个保障房的名头。

    　　保障房“名义规模”大增

    　　2011年将是我国城镇保障性住房建设步伐加速的一年，保障性住房建设计划达1000万套，如此同时，各地也纷纷公布今年保障房建设的计划。

    　　各路资金进军保障房建设迎来了新的进展，而一直被寄予厚望的信托资金开始发力，30亿元信托资金投入南京保障房建设成为近年来投资的最大一单，规模已超去年全年投资于保障房建设的信托资金总量。

    　　据本报记者不完全统计，投资于有保障房性质的信托计划今年至今已经发行了十几款，算上今年3月份全国社保基金牵头的“南京方案”，发行规模已经达79亿元，这个数字已达去年全年10.8亿规模的近8倍。

    　　但是这80亿元的带有保障房性质的信托中，由社保基金牵头的一单便占据了30亿元的规模，这30亿元社保资金将专项用于支持南京市花岗、西善桥等4个保障性住房项目建设，建筑总面积将达到980万平方米，为南京市提供8万套保障性住房。

    　　全国社保基金理事会副理事长王忠民曾表示，此次投资于南京的保障房信托项目，是全国社保基金以信托产品的形式投资于保障性住房在国内启动的第一单，也是全国社保基金理事会落实国家战略、支持保障性住房建设的一项创新之举。今后，全国社保基金还将选择合适的项目参与，投资规模不会小于南京保障房项目。

    　　资料显示，去年12月，全国社保基金理事会便通过了南京保障房项目，期限2年零11个月、利率6.05%，由江苏省国际信托有限公司发行，民生银行提供连带责任担保。

    　　除此以外，其余的带有保障房性质的信托计划中，中融信托、中铁信托、四川信托等都有参与。

    　　保障房信托暗藏商品房

    　　虽然上周的集合信托市场房地产信托有一次占据了规模第一的宝座，但是这并没有妨碍市场对其风险的认知，有分析人士对表示，随着媒体对房地产信托风险的不断揭示，已经有越来越的人认识到房地产信托高收益下隐藏的高风险。

    　　而同样有普益财富相关人士也指出：“目前做一般房地产的，有些客户可能觉得风险大，拿保障房做噱头，销售容易些。”

    　　记者发现，所有带有保障房性质的信托计划，年化收益率均达到了10%左右甚至超过了10%，而仅仅做保障房，要达到这个收益率是非常困难的。

    　　“在信托计划的名称中我们看到的是保障房，但是在下面运作的时候，可能只有部分与保障房有关，仔细阅读信托产品计划书可以发现，有些信托计划在计划书中会提到信托资金会分为两部分，一部分做政府支持的保障房，一部分做商品房，而做商品房的信托资金占比往往比较大”，有分析人士对本报记者表示。

    　　例如中融国际信托最近推出的“中融-鄂尔多斯伊金霍洛旗棚户区改造项目集合资金信托计划”，在信托计划书中便详细阐明了所募集资金投资项目类型包括还迁房，同时还包括商品住宅、商业、写字楼、酒店等，定位为伊金霍洛旗中心地段中高档综合社区。

    　　在银监会年初印发的《信托公司净资本计算标准有关事项的通知》所含《信托公司风险资本计算表》中我们可以看到，政策专门对信托投资保障房建设给予了一定倾斜：在融资类信托业务的房地产类融资项目中，单一类融资业务中，公租房及廉租房融资风险系数为0.5%，其他房地产融资为1%；集合类融资业务中，公租房及廉租房融资风险系数为1%，其他房地产融资则为3%。

    　　但是截至目前，监管层并没有对此出台更多的优惠政策，有媒体报道指出，银监会警惕信托公司借保障房之名义违规开展信政合作，可能是监管层暂未对保障房信托融资给予更多特殊优惠的原因。

    　　而困扰信托公司介入真正的保障房的原因，仍然是收益率的问题，“1%-2%的发行费用，2%-3%信托公司的收益，再加上客户的收益，能不能回本都还是未知数。” 来源：《证券日报》

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